МОНГОЛ УЛСЫН ҮНДСЭН ХУУЛИЙН ЦЭЦИЙН ДҮГНЭЛТ

2025 оны 6 дугаар сарын 06-ны өдөр

Дугаар 06

Улаанбаатар хот

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг Монгол Улсын Үндсэн хуулийг зөрчсөн эсэх маргааныг хянан шийдвэрлэсэн тухай

                                                                                                                                                                                         Үндсэн хуулийн цэцийн хуралдааны танхим 16.30 цаг

Монгол Улсын Үндсэн хуулийн цэцийн дунд суудлын хуралдааныг Үндсэн хуулийн цэцийн дарга Г.Баясгалан /даргалагч/, Үндсэн хуулийн цэцийн гишүүн О.Мөнхсайхан, Э.Энхтуяа, Ц.Цолмон /илтгэгч/, Б.Болдбаатар нарын бүрэлдэхүүнтэй, хуралдааны нарийн бичгийн дарга Б.Баяржаргалыг оролцуулан Үндсэн хуулийн цэцийн хуралдааны танхимд нээлттэй хийв.

Үндсэн хуулийн цэцийн дунд суудлын хуралдаанд мэдээлэл гаргагч иргэн Э.Болор-Эрдэнэ, О.Батхүү, Э.Тамир, С.Номынбаясгалан, түүний өмгөөлөгч З.Тамир болон Монгол Улсын Их Хурлын итгэмжилсэн төлөөлөгч, Улсын Их Хурлын гишүүн Х.Баасанжаргал, мөн шинжээчээр Монгол Улсын Их Сургуулийн Хууль зүйн сургуулийн Хувийн эрх зүйн тэнхимийн дэд профессор, доктор (Ph.D) Б.Буянхишиг нар оролцов.

Үндсэн хуулийн цэцийн дунд суудлын хуралдаанаар Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт "Энэ хуулийн 9.1.5-д зааснаас бусад тохиолдолд энэ хуулийн 9.1.3, 9.1.4-т заасан үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй." гэж заасан нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт "Ардчилсан ёс, шударга ёс, эрх чөлөө, тэгш байдал, үндэсний эв нэгдлийг хангах, хууль дээдлэх нь төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчим мөн.", Тавдугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт "Өмчлөгчийн эрхийг гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлаж болно.", Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад "... үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх ... эрхтэй. ...", Арван есдүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт "Төрөөс хүний эрх, эрх чөлөөг хангахуйц ... хууль зүйн болон бусад баталгааг бүрдүүлэх, хүний эрх, эрх чөлөөг зөрчихтэй тэмцэх, хөндөгдсөн эрхийг сэргээн эдлүүлэх үүргийг иргэнийхээ өмнө хариуцна.", Далдугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт "Үндсэн хуульд хууль, зарлиг, төрийн байгууллагын бусад шийдвэр, нийт байгууллага, иргэний үйл ажиллагаа бүрнээ нийцсэн байвал зохино." гэснийг тус тус зөрчсөн эсэх маргааныг хянан хэлэлцэв.

Нэг. Монгол Улсын иргэн Э.Болор-Эрдэнэ Үндсэн хуулийн цэцэд хандаж дараах агуулга бүхий мэдээлэл ирүүлжээ:

"Монгол Улсад хууль ёсоор ажиллаж, амьдарч, эрх зүйн харилцаанд оролцож буй нийт иргэд Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад заасан хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өөрийн дураар захиран зарцуулах эрхээ эдлэхэд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсгийн газар болон үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй гэдэг заалт саад учруулж байна. Аливаа хөрөнгийн үнэлгээнд нөлөөлөх олон хүчин зүйлс байдгийн нэг буюу хамгийн түгээмэл нь цаг хугацааны эрхээр бий болж буй элэгдэл хорогдол юм. Тиймгүй байлаа ч хүн өөрийн өмчлөлийн эд хөрөнгийг хэрхэн захиран зарцуулах нь зөвхөн өмчлөгчийн эрхийн хүрээнд хамаарах зүйл бөгөөд Үндсэн хуулиар олгогдсон дээр дурдсан эрхэд бүдүүлгээр халдсан заалт байх тул хүчингүй болгож өгнө үү." гэжээ.

Хоёр. Монгол Улсын иргэн О.Батхүү Үндсэн хуулийн цэцэд хандан дараах агуулга бүхий мэдээлэл ирүүлжээ:

"Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг нь өмчлөгч өөрийн өмч хөрөнгийн үнийг чөлөөтэй тогтоох, захиран зарцуулах эрхийг хязгаарлаж, өмчлөгчийн эрхэд хууль бусаар халдах агуулгатай байна. Энэ нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтын Монгол Улсын иргэн хөдлөх, үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх, өв залгамжлуулах эрхтэй гэсэн агуулгатай нийцэхгүй байна.

Төр нь нийтийн болон хувийн өмчийн аливаа хэлбэрийг хүлээн зөвшөөрч, өмчлөгчийн эрхийг хуулиар хамгаална гэдэг зарчим өмчийн харилцааны үндэс суурийг тодорхойлохын зэрэгцээ өмчийн хэлбэр үл хамааран өмчлөгчдийн эрхийг тэгш хүндэтгэн хамгаалах төрийн үүргийг тодорхойлдог. Энэ нь төрөөс өмчлөлийн эрхийг баталгаажуулах, өмчийг ашиглах, захиран зарцуулах үйл ажиллагаанд хууль бус оролцоог хориглох, өмчлөгчийн хууль ёсны эрх, ашиг сонирхлыг хамгаалах зорилготой юм. Гэтэл Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг нь иргэн, хуулийн этгээд өөрийн өмчлөлийн өмч хөрөнгөө чөлөөтэй захиран зарцуулах эрхийг хязгаарлаж, төр хувийн өмчийн харилцаанд хууль бусаар оролцож байгаа хэлбэр болж байна.

Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт хууль дээдлэх нь төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчим мөн гэж заасан. Энэ зарчим нь төрийн бүх шатны байгууллагаас гаргаж байгаа шийдвэр болон Улсын Их Хурлаас баталж байгаа хууль тогтоомж Үндсэн хуульд нийцсэн байх, иргэдийн эрхийг хамгаалах, тэдгээрийн эрхийг хууль бусаар хязгаарлахгүй байх үүрэг агуулгыг илэрхийлдэг. Гэтэл мэдээлэлд дурдаж байгаа хуулийн зохицуулалт өмчлөгчийн эрхийг хууль бусаар хязгаарлаж байгаа нь төрийн хууль дээдлэх зарчмыг зөрчиж байна.

Иймд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсгийг Үндсэн хууль зөрчсөн болохыг тогтоож, уг заалтыг хүчингүй болгох дүгнэлт гаргаж өгнө үү." гэжээ.

Гурав. Монгол Улсын иргэн С.Номынбаясгалан Үндсэн хуулийн цэцэд хандан дараах агуулга бүхий мэдээлэл, нэмэлт тайлбар ирүүлжээ:

"Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт "Энэ хуулийн 9.1.5-д зааснаас бусад тохиолдолд энэ хуулийн 9.1.3, 9.1.4-т заасан үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй." гэсэн нь хөдлөх болон үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх зэрэг үндсэн эрхийг хязгаарлахын зэрэгцээ өмчлөгчийн эрхийг гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлаж болох Үндсэн хуулиар тогтоосон шаардлагыг хангахгүй байна. Учир нь өмчлөх эрх бол өмчлөгчийн язгуур эрх бөгөөд өмчлөгч өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах ба аливаа халдлагаас хамгаалах, хамгаалуулах эрхтэй. Хэдий тийм боловч өмчлөгчийн эрхийг гагцхүү нийтийн ашиг сонирхолд нийцүүлэх, бусдын эрхийг зөрчиж бусдад гэм хор учруулахыг хориглох, эд хөрөнгийн хязгаарлагдмал эрх бүхий этгээдэд эрхээ хэрэгжүүлэх боломж өгөх зорилгын үүднээс нийтийн болон иргэний эрх зүйн хэм хэмжээгээр хязгаарладаг нийтлэг жишиг байдаг. Гэтэл эдгээр дурдсан үндэслэлүүдийн аль нь ч бий болоогүй байхад эрхийн улсын бүртгэлд хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй байхаар дээрх хуульд зохицуулсан нь өнөөгийн үндэсний эдийн засгийн тогтолцооны суурь болох зах зээлийн эдийн засгийн үндсэн үзэл санаа, гол зарчимд нийцэхгүй, харин төвлөрсөн төлөвлөгөөт эдийн засгийн утга агуулгыг илэрхийлсэн зохицуулалт болсныг харуулж байна.

Өөрөөр хэлбэл, хувийн эрх зүйн харилцаа нь тухайн харилцаанд оролцож буй субъектүүд өөрсдийн хүсэл зориг, саналыг харилцан зөвшилцсөний үндсэн дээр уг эрх зүйн үр дагаврыг хүсэж бий болгоход чиглэгдсэн байдгаараа онцлогтой. Гэтэл энэхүү харилцааны онцлог байдлыг харгалзан үзэхгүйгээр өмнө нь эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн үнээс хямдруулан үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг зах зээл дэх эрэлт, нийлүүлэлтийг харгалзан бууруулан дараа нь үл хөдлөх эд хөрөнгөө худалдсан тохиолдолд тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалсан гэрээг улсын бүртгэлийн байгууллага хүлээн авч бүртгэхгүй, нэр шилжихгүй болсон нь Монгол Улсын иргэн байна уу, эсхүл гадаадын иргэн байна уу, түүнчлэн нийслэл дэх үл хөдлөх хөрөнгө, эсхүл орон нутаг дахь үл хөдлөх хөрөнгө гэдгээс үл хамааран өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөө худалдан борлуулан эдийн засгийн үр шимийг нь хүртэх эрхийг нийтлэг байдлаар бүхэлд нь хязгаарласан байна. Тодруулбал, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуульд оруулсан дээрх маргаан бүхий зохицуулалтыг Монгол Улсын Их Хурлаас 2023 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр баталсан Нийслэл Улаанбаатар хотын замын хөдөлгөөний түгжрэлийг бууруулах, гэр хорооллыг орон сууцжуулах тухай хуультай уялдуулан баталсан байдаг.

Үүнээс гадна, бүртгэлийн үйл ажиллагаа бол захиргааны чиг үүрэг, түүний шийдвэр, үйл ажиллагааны хэлбэрт хамаардаг тул Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйл (Эрхийн улсын бүртгэлд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах)-ийн 13.1 дэх хэсэгт "Дараах тохиолдолд эрхийн улсын бүртгэлд нэмэлт, өөрчлөлт оруулна:" гээд 13.1.1 дэх заалтад "үл хөдлөх эд хөрөнгийн хэмжээ, үнэ, гүйцэтгэл өөрчлөгдөх;" гэсэн атлаа эрхийн улсын бүртгэлд хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй гэж императив шинжтэйгээр улсын бүртгэгчид үүрэгжүүлэн нийтлэг байдлаар зохицуулсан нь эрхийн улсын бүртгэлийн суурь зарчимд харшилж байна. Үүнээс улбаалан захиргааны чиг үүрэг, түүний шийдвэр, үйл ажиллагаанд зайлшгүй баримтлах ёстой Монгол Улсын Үндсэн хуульд заасан төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчмууд болох хууль дээдлэх, эрх чөлөө зэрэгт төдийгүй Захиргааны ерөнхий хуулийн 4 дүгээр зүйлийн 4.2 дахь хэсэгт заасан захиргааны үйл ажиллагаанд баримтлах тусгай зарчмуудын үндсэн агуулгад нийцэхгүй байна.

Иргэний хууль тогтоомжоор тодорхойлсон улсын бүртгэлд бүртгүүлэх эрх зөрчигдсөн талаар, Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1, 109 дүгээр зүйлийн 109.1, 110 дугаар зүйлийн 110.1, 182 дугаар зүйлийн 182.1, 182.3 дахь хэсэгт зааснаас үзвэл улсын бүртгэлд бүртгүүлэх эрхийг Иргэний хууль тогтоомжоор тодорхойлсон байна. Уг зохицуулалтаар өмчлөх эрхийг хэрхэн олж авах асуудлыг тусгасан. Иргэний хуулийн 109, 110 дугаар зүйлд зааснаар өмчлөх эрх шилжих үе нь шийдвэрлэх ач холбогдолтой төдийгүй үл хөдлөх эд хөрөнгийн хувьд үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгүүлсэн үе байхаар байна. Тухайлбал, өмчлөх эрх олж авах үйл явц бүрэн дуусгавар болох үеийг тогтоосон бөгөөд өмчлөх эрх олж авч байгаа этгээдийг өмчлөгчөөр үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлд бүртгэсэн цаг мөч нь шийдвэрлэх ач холбогдолтойг Иргэний хуулийн 110 дугаар зүйлийн 110.1 дэх хэсэгт заасан байна. Энэ үед худалдагчийн өмчлөх эрх зүй ёсоор дуусгавар болох юм.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1 дэх хэсэгт "Иргэн, хуулийн этгээд Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 8.1.1-д заасан эрхийг хуульд заасан журмын дагуу эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлснээр өмчлөх эрх үүснэ.", 7 дугаар зүйлийн 7.1 дэх хэсэгт "Иргэн, хуулийн этгээд Улсын бүртгэлийн ерөнхий хуулийн 8 дугаар зүйлд заасан эрхийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэх тухай мэдүүлгийг тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгө оршин байгаа нутаг дэвсгэрийн харьяаллын дагуу улсын бүртгэлийн байгууллагад гаргана.", 8 дугаар зүйлийн 8.1 дэх хэсэгт "Улсын бүртгэгч дараах үндэслэлээр мэдүүлгийг хүлээн авахаас татгалзана:" гээд 8.1.2-8.1.6 дахь заалтад мэдүүлэг хүлээн авахаас татгалзах үндэслэл нэг бүрийг нарийвчлан заасан байна.

Мөн уг хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.1 дэх хэсэгт үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх болон түүнтэй холбоотой эд хөрөнгийн бусад эрхийн шилжилтийг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэхэд зайлшгүй шаардлагатай мэдээллийн жагсаалтыг дурдахын зэрэгцээ, мөн зүйлийн 11.9 дэх хэсэгт "Үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх шилжиж байгаа бол холбогдох баримт бичгийн эх хувийг хүлээн авсан өдрөөс хойш ажлын 3 өдрийн дотор эрхийн улсын бүртгэлд зохих өөрчлөлт оруулах эсэхийг шийдвэрлэж, энэ тухай мэдүүлэг гаргагчид бичгээр, эсхүл цахим хэлбэрээр мэдэгдэх бөгөөд өөрчлөлт орсноор шинэ өмчлөгчийн өмчлөх эрх үүснэ." гэж шинэ өмчлөгчийн өмчлөх эрх хэрхэн үүсэх асуудлыг хуульчилсан байна. Харин Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 13 дугаар зүйлийн 13.1 дэх хэсэгт эрхийн улсын бүртгэлд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тодорхой тохиолдол нэг бүрийг нэрлэн заасан байна.

Дүгнэвэл, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг нь улсын бүртгэлд бүртгүүлэх эрхийг хязгаарласан шинжтэй төдийгүй хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулахгүй гэх үнийн босго тогтоосноор үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмнөх өмчлөгчийн, эсхүл шинэ өмчлөгчийн аль алиных нь үл хөдлөх эд хөрөнгө олж авах, захиран зарцуулах зэрэг өмчлөх эрх зөрчигдөхөд хүргэсэн гэж үзэх хууль зүйн үндэслэлтэй байна.

Гэрээний чөлөөт байдлын зарчим зөрчигдсөн талаар, Иргэний хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 1.2 дахь хэсэгт "Иргэний хууль тогтоомж нь иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогчдын эрх тэгш, бие даасан байдал, өмчийн халдашгүй байдал, гэрээний эрх чөлөө, хувийн хэрэгт хөндлөнгөөс оролцохгүй байх, иргэний эрх үүргийг ямар нэг хязгаарлалтгүйгээр хэрэгжүүлэх, зөрчигдсөн эрхийг сэргээлгэх, шүүхээр хамгаалуулах зарчимд үндэслэнэ.", 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт "Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй." гэж гэрээний чөлөөт байдлын зарчмыг тодорхойлсон байна. Уг зарчмын Үндсэн хуулиас үүдэлтэй үндэслэл нь гэрээний эрх чөлөө буюу амьдралынхаа харилцааг гэрээний үндсэн дээр бие даан тодорхойлох хувь хүний үндсэн эрх, эрх чөлөөний илрэл гэдэгт оршиж байна. Тодруулбал, Иргэний хуулийн 195 дугаар зүйлийн 195.1, 195.2, 195.3 дахь хэсэгт гэрээний гол нөхцөлийн талаар дурдсан бөгөөд үүнд худалдан борлуулагдах үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг хэрхэн тогтоох, уг үнийг зах зээл дэх эрэлт, нийлүүлэлтээр тодорхойлох уу, эсвэл тухайн нөхцөл байдал дахь үл хөдлөх эд хөрөнгийн хуучин болон шинэ өмчлөгчдийн харилцан тохиролцоо зэргээр үнийг тогтоох асуудлыг авч үзэх учиртай. Маргаан бүхий зохицуулалтад эрхийн улсын бүртгэлд хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнийг бууруулах бус харин байнгын өсгөх агуулгаар тусгасан нь гэрээний чөлөөт байдлын зарчимд сөргөөр нөлөөлөхүйц, түүнд харшилсан шинжтэй зохицуулалт болсныг харуулж байна.

Төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчим зөрчигдсөн талаар, Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Хорин тавдугаар зүйлийн 1 дэх хэсгийн 1 дэх заалтад зааснаар хууль тогтоогч хууль батлах, нэмэлт, өөрчлөлт оруулах онцгой бүрэн эрхтэй хэдий ч уг эрхээ Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйлд тодорхойлсон төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчмын хүрээнд хэрэгжүүлэх учиртай. Энэ утгаар авч үзвэл хууль тогтоогч үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг хамгийн сүүлд бүргэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй байхаар хуульчилсан нь төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчим болох хууль дээдлэх зарчмын суурь болсон Үндсэн хууль дээдлэх зарчмын үзэл санаа, агуулга болон эрх чөлөөний зарчмын суурь болсон хүний эрх, эрх чөлөөний үзэл санаа, үндсэн эрх, эрх чөлөөний агуулга болон гол зарчим хоорондын уялдаа холбоо, тэнцвэрийг алдагдуулсан маргаан бүхий зохицуулалт бий болгосон байна.

Иймд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг Үндсэн хуулийн холбогдох заалтыг зөрчсөн байх тул хянан хэлэлцэж хүчингүй болгож өгнө үү." гэжээ.

Дөрөв. Монгол Улсын иргэн Э.Тамир Үндсэн хуулийн цэцэд хандан дараах агуулга бүхий мэдээлэл ирүүлжээ:

"Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг нь иргэний өмчлөх эрхэд халдсан төдийгүй өмч хөрөнгөө зарж чадахгүй байх нөхцөл байдалд хүргэсэн байна. Тодруулбал, бодит амьдрал дээр мөнгөний зайлшгүй хэрэгцээ шаардлага үүссэн тохиолдолд иргэн өөрийн үл хөдлөх хөрөнгө болох газар, орон сууц гэх мэт зүйлээ өмнө нь худалдан авсан үнээсээ хямдруулан зарах боломжийг дээрх зохицуулалтаар тухайн үл хөдлөх эд хөрөнгийг анх авсан үнээр, эсвэл түүнээс дээш үнээр зарахгүй бол улсын бүртгэл дээр нэрийг нь шилжүүлэхгүй байх сөрөг үр дагавар бий болгож хязгаарлаж байна. Өөрийн өмчлөлийн үл хөдлөх эд хөрөнгөө хэнд, ямар үнээр худалдан борлуулах нь тухайн иргэний өөрийн санхүүгийн эрх чөлөөтэй холбоотой үндсэн эрх байх учиртай. Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалт, түүний үзэл санаа, агуулга зэрэгт нийцэхгүй байна. Ингэснээр төр иргэнийхээ өмнө хүлээсэн нийгэм, эдийн засаг, хууль зүйн баталгаа зэргийг бүрдүүлэх үүргээ биелүүлээгүй болохыг харуулж байна.

Иймд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад "... үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх ... эрхтэй. ...", Арван есдүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт "Төрөөс хүний эрх, эрх чөлөөг хангахуйц ... хууль зүйн болон бусад баталгааг бүрдүүлэх, хүний эрх, эрх чөлөөг зөрчихтэй тэмцэх, хөндөгдсөн эрхийг сэргээн эдлүүлэх үүргийг иргэнийхээ өмнө хариуцна." гэснийг тус тус зөрчсөн байх тул хянан хэлэлцэж, хүчингүй болгож өгнө үү." гэжээ.

Тав. Монгол Улсын Их Хурлын итгэмжилсэн төлөөлөгч, Улсын Их Хурлын гишүүн Х.Баасанжаргалаас Үндсэн хуулийн цэцэд хандан дараах тайлбарыг ирүүлжээ. Үүнд:

"Нийслэл Улаанбаатар хотын замын хөдөлгөөний түгжрэлийг бууруулах, гэр хорооллыг орон сууцжуулах тухай хуулийг Улсын Их Хурал 2023 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр батлахад хамт өргөн мэдүүлсэн Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хуулиар тус хуулийн 9 дүгээр зүйлийг бүхэлд нь өөрчлөн найруулсан бөгөөд Нийслэл Улаанбаатар хотын замын хөдөлгөөний түгжрэлийг бууруулах, гэр хорооллыг орон сууцжуулах тухай хуулиар зохицуулж буй нэг чухал харилцаа нь нийгмийн зайлшгүй хэрэгцээг үндэслэн газар чөлөөлөх явдал болно. Тус хуульд нийгмийн зайлшгүй хэрэгцээг үндэслэн газар чөлөөлөхөд нөхөх олговрын хэд хэдэн хэлбэрийг ашиглахаар тусгасан бөгөөд уг хуулийн 11 дүгээр зүйлийн 11.2 дахь хэсэгт газрыг газраар дүйцүүлэн олгох; газрыг үл хөдлөх болон хөдлөх эд хөрөнгөөр дүйцүүлэн олгох; газрыг нөхөх олговрын мөнгөн хэлбэрээр худалдан авах; боломжит бусад гэсэн дөрвөн хэлбэрийг заажээ. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт "Энэ хуулийн 9.1.5-д зааснаас бусад тохиолдолд энэ хуулийн 9.1.3, 9.1.4-т заасан үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй." гэж заасан нь газар чөлөөлөлтийн нөлөөлөлд өртөж байгаа этгээдийн газрыг нөхөх олговрын мөнгөн хэлбэрээр худалдан авах тохиолдолд түүний хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнийг жишиг болгон харгалзан үзэх, түүнээс бууруулахгүйгээр нөхөх олговрын хэмжээг тогтоох боломжийг олгож байна. Улмаар газар чөлөөлөлтийн нөлөөлөлд өртөж байгаа иргэн, хуулийн этгээдийн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 7 дугаар зүйлийн 7.2.4 дэх заалтад заасан газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн нөхөх олговрын зориулалттай үнэлгээний аргачлалын дагуу үнэлгээ хийх тусгай зөвшөөрөлтэй этгээдээр төрийн зардлаар хийлгэх, эсхүл өөрийн зардлаар хийлгэж болохоор зохицуулсан бөгөөд эдгээр нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасантай нийцэж байгаа болно.

Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт зааснаар өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах эрхтэй бөгөөд аливаа халдагаас хамгаалах эрхтэй. Тодруулбал, өмчлөгч өөрийн өмчлөлийн зүйлийн хувь заяаг бүрэн шийдвэрлэх туйлын эрхтэй буюу өмчлөлийн зүйлээ бусдын өмчлөл, эзэмшилд хариу төлбөртэй буюу төлбөргүй шилжүүлэх бүрэн эрхтэй. Харин Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт энэхүү эрхийг хязгаарласан аливаа зохицуулалт тусгагдаагүй бөгөөд өмчлөлийн зүйлийн хувь заяаг бүрэн шийдвэрлэх туйлын эрхэд аливаа хэлбэрээр халдаагүй болно. Эд хөрөнгөө захиран зарцуулах эрхийн тухайд өмчлөгч аливаа этгээдтэй иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцох нь нээлттэй бөгөөд гэрээний талуудын чөлөөт байдлын зарчимд үндэслэн хүсэл зоригоо илэрхийлж хийсэн хэлцлээ Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуульд заасан шаардлагад нийцүүлж эрхийн улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд ямар нэг хориглолт, хязгаарлалт тавигдаагүй болно. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт эрхийн улсын бүртгэлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг хэрхэн тусгах харилцааг зохицуулж байгаа бөгөөд үүнийг өмчлөгчийн эрхийг хязгаарлаж буй хэлбэр гэж үзэх нь учир дутагдалтай юм.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад заасныг хангахад чиглэсэн заалт болно. Үүнийг тайлбарлавал тус хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1.3 дахь заалтад "өмчлөх эрх болон түүнтэй холбогдсон эд хөрөнгийн бусад эрх, газрын эрхийг худалдах, эсхүл шилжүүлэн бүртгүүлэх тохиолдолд гэрээ, хэлцэл, эсхүл эрх шилжүүлсэн шийдвэрт тусгагдсан үнэ;", 9.1.4 дэх заалтад "газрын эрх, үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалах тохиолдолд эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн барьцааны гэрээ, эсхүл барьцаалбарт тусгагдсан тухайн эд хөрөнгийн барьцааны үнэ;" гэж заасан бөгөөд иргэний эрх зүйн хоёр төрлийн харилцаанд хамаарах нөхцөлийг хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт тодотгож өгчээ.

Эхний тохиолдолд буюу өмчлөх эрх болон түүнтэй холбогдсон эд хөрөнгийн бусад эрх, газрын эрхийг худалдах, эсхүл шилжүүлэн бүртгүүлэх тохиолдолд тухайн эд хөрөнгийг худалдагч талыг хууран мэхлэх замаар үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулж, худалдаалдаг ченж гэх тодотголтой этгээдүүд зах зээлийн ханшаас хэт бага үнээр үл хөдлөх эд хөрөнгийг нь үнэлж худалдан авах, улмаар үнэ нэмж хэт өндөр үнээр борлуулах, дамжуулан худалдах тохиолдол цөөнгүй гарч байсан. Иймд дээрх зохицуулалтыг бий болгосноор хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээдээр үнийг бодитой тогтоолгосноор өмчлөгч этгээд үл хөдлөх эд хөрөнгөө худалдан борлуулах, эд хөрөнгөөрөө хохирох бодит эрсдэлийг хааж өгсөн болно. Түүнчлэн үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулсны орлогод ногдуулах албан татварыг бага хувь хэмжээгээр төлөх зорилгоор гэрээний үнийн дүнг зориуд бууруулж тогтоох үзэгдэл түгээмэл гарах болсон. Энэ нь нэг талдаа хуулиар ногдуулсан албан татвараа шударгаар төлөх иргэний үндсэн үүргээ биелүүлэх, нөгөө талдаа тухайн гэрээнээс татгалзсан, эсхүл түүнийг хүчингүй болгосон тохиолдолд гэрээгээр тохиролцсон үнийн дүнгээр хохирлоо барагдуулах иргэний эрхийг хамгаалж буй хэрэг юм.

Хоёр дахь тохиолдолд өмчлөгч этгээд газрын эрх, үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалахдаа мөнхүү дээрхтэй адил шалтгаанаар банк, банк бус санхүүгийн байгууллага болон бусад этгээд тухайн эд хөрөнгийг зах зээлийн бодит үнээс доогуур үнэлж зээл олгох, бага хэмжээний зээл дээр өндөр үнэлгээ бүхий үл хөдлөх эд хөрөнгийг нь барьцаалах замаар гэрээ байгуулахаас сэргийлсэн. Тодруулбал, Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Тавдугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт "... өмчлөгчийн эрхийг хуулиар хамгаална." гэж заасныг хэрэгжүүлж буй хэлбэр болно.

Энэхүү тайлбарт дурдсанчлан Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг нь өмчлөгчийн эрхийг хязгаарласан агуулгагүй бөгөөд Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Тавдугаар зүйлийн 4 дэх хэсэгт "Төр нь үндэсний эдийн засгийн аюулгүй байдал, аж ахуйн бүх хэвшлийн болон хүн амын нийгмийн хөгжлийг хангах зорилгод нийцүүлэн эдийн засгийг зохицуулна." гэж заасантай нийцүүлж өмчлөгчийн хууль ёсны ашиг сонирхол, нийтлэг эрх ашгийг хамгаалах, тэнцвэржүүлэхэд чиглэж төрөөс авч хэрэгжүүлж буй бодлогын арга хэмжээ гэж үзэх үндэслэлтэй юм. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэл нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн талаар хэлцэл хийгч талууд хамгийн сүүлийн үеийн, үнэн зөв мэдээллийг энэхүү бүртгэлээс олж авна гэсэн итгэл үнэмшилтэйгээр арилжаа, бизнесийн харилцаанд орох боломжийг төрөөс олгож байгаа хэлбэр юм. Тиймээс үүнийг хүний эрх, эрх чөлөөг хангахуйц хууль зүйн болон бусад баталгааг бүрдүүлэхэд чиглэсэн зохицуулалт гэж ойлгож хэрэглэх нь зөв бөгөөд практик дээрх хууль хэрэглээний асуудлыг нэг мөр, ойлгомжтой болгох зарим шаардлага байхыг үгүйсгэхгүй юм.

Иймд дээрх үндэслэлээр Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт "Энэ хуулийн 9.1.5-д зааснаас бусад тохиолдолд энэ хуулийн 9.1.3, 9.1.4-т заасан үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй." гэж заасан нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэг, Тавдугаар зүйлийн 3 дахь хэсэг, Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад "... үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх ... эрхтэй. ...", мөн хуулийн Арван есдүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт "Төрөөс хүний эрх, эрх чөлөөг хангахуйц ... хууль зүйн болон бусад баталгааг бүрдүүлэх, хүний эрх, эрх чөлөөг зөрчихтэй тэмцэх, хөндөгдсөн эрхийг сэргээн эдлүүлэх үүргийг иргэнийхээ өмнө хариуцна." гэснийг зөрчөөгүй гэж үзэж байна." гэжээ.

Зургаа. Үндсэн хуулийн цэцийн дунд суудлын хуралдааны явцад мэдээлэл гаргагч иргэн С.Номынбаясгалан Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Далдугаар зүйлийн 1 дэх хэсгийг мөн зөрчсөн байна гэж мэдээллийн шаардлагаа нэмэгдүүлж байна гэсэн боловч холбогдох тайлбар, үндэслэлээ дурдаагүй болно.

Долоо. Үндсэн хуулийн цэцийн дунд суудлын хуралдаанд бэлтгэх хүрээнд Улсын Их Хурлын Тамгын газраас хуулийн төслийн танилцуулга, үзэл баримтлал, холбогдох Байнгын хороо болон чуулганы нэгдсэн хуралдаанаар хэлэлцсэн тэмдэглэл, Монгол Улсын Хууль зүй, дотоод хэргийн сайд, Улсын бүртгэлийн ерөнхий газар, Татварын ерөнхий газраас тайлбар, тодруулга, Монгол Улсын Их Сургуулийн Хууль зүйн сургуулийн Хувийн эрх зүйн тэнхимийн дэд профессор, доктор (Ph.D) Б.Буянхишигээр шинжээчийн дүгнэлт тус тус гаргуулан авч, Үндсэн хуулийн цэцийн Судалгааны төвөөр судалгаа хийлгэсэн болно.

ҮНДЭСЛЭЛ:

1.Монгол Улсын Үндсэн хууль (цаашид "Үндсэн хууль" гэх)-ийн Хорин тавдугаар зүйлийн 1 дэх хэсгийн 1 дэх заалтад заасны дагуу хууль батлах, нэмэлт, өөрчлөлт оруулах онцгой бүрэн эрхийнхээ хүрээнд Монгол Улсын Их Хурал (цаашид "Улсын Их Хурал" гэх)-аас 2023 оны 12 дугаар сарын 07-ны өдөр Нийслэл Улаанбаатар хотын замын хөдөлгөөний түгжрэлийг бууруулах, гэр хорооллыг орон сууцжуулах тухай хуулийг баталсан байх бөгөөд энэ хуультай холбогдуулан Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах тухай хуулийг баталж, уг хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсгийг "Энэ хуулийн 9.1.5-д зааснаас бусад тохиолдолд энэ хуулийн 9.1.3, 9.1.4-т заасан үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй." гэж өөрчлөн найруулсан байна.

2.Үндсэн хуулийн Тавдугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт "Өмчлөгчийн эрхийг гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлаж болно." гэж заажээ. Өмчлөх эрх нь Үндсэн хуульд тухайлан заасан иргэний үндсэн эрхийн нэг бөгөөд Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад "... үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх ... эрхтэй. ..." гэж баталгаажуулжээ. Иргэний хуулийн 101 дүгээр зүйлийн 101.1 дэх хэсэгт заасны дагуу өмчлөгч нь бусад этгээдэд хууль буюу гэрээгээр олгогдсон эрхийг зөрчихгүйгээр, хуулиар тогтоосон хэмжээ, хязгаарын дотор өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй эзэмшиж, ашиглаж, захиран зарцуулах бөгөөд аливаа халдлагаас хамгаалах эрхтэй байна. Өмчлөгч нь өмчлөлийн зүйлээ өөрийн мэдэлд байлгаж, түүний ашиг, үр шимийг хүртэх, өмчлөлийн эд хөрөнгөө чөлөөтэй захиран зарцуулах эрхтэй боловч энэ эрх нь туйлын эрх биш юм. Уг эрх нь нийтийн ашиг сонирхлоор хязгаарлагдах бөгөөд хязгаарлалт нь хуулиар тусгайлан зохицуулсан тодорхой хэм хэмжээнд үндэслэгдсэн байх ёстой.

Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтын үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх эрхийн хэрэгжих гол хэлбэр нь хэлцэл буюу гэрээ юм. Гэрээний эрх чөлөөний агуулга нь хүн бүр гэрээ байгуулах эсэхээ чөлөөтэй шийдэх ба гэрээ байгуулах тал, гэрээний агуулгыг өөрөө тодорхойлох эрхтэй бөгөөд иргэний эрх зүйн харилцааны үндсэн зарчим юм. Уг зарчим нь Үндсэн хуулийн Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад заасан хөрөнгө чөлөөтэй олж авах үндсэн эрхийг хэрэгжүүлэх суурь болдог. Иргэний хуулийн 1 дүгээр зүйлийн 1.2 дахь хэсэгт "Иргэний хууль тогтоомж нь иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогчдын эрх тэгш, бие даасан байдал, өмчийн халдашгүй байдал, гэрээний эрх чөлөө, ... хөндлөнгөөс оролцохгүй байх, иргэний эрх үүргийг ямар нэг хязгаарлалтгүйгээр хэрэгжүүлэх ... зарчимд үндэслэнэ.", мөн хуулийн 189 дүгээр зүйлийн 189.1 дэх хэсэгт "Гэрээний талууд хуулийн хүрээнд гэрээг чөлөөтэй байгуулах, түүний агуулгыг өөрсдөө тодорхойлох эрхтэй." гэж гэрээний эрх чөлөөг бататган хуульчилсан байна.

Иймд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг (цаашид "маргаан бүхий зохицуулалт" гэх) нь Монгол Улсын иргэн үл хөдлөх эд хөрөнгө шударгаар олж авах, өмчлөх эрхээс гадна иргэний эрх зүйн харилцаанд оролцогч өөрийн хүсэл зоригийн дагуу чөлөөтэй гэрээ байгуулах, эд хөрөнгийн харилцаанд оролцох эрхийг хязгаарласан зохицуулалт болжээ.

3.Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт "... хууль дээдлэх ..." нь төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчим гэж заасан. Үндсэн хуулиар баталгаажсан иргэний үндсэн эрхийг хуулиар хязгаарлаж байгаа тохиолдолд эрх зүйн тодорхой байдал, түүнчлэн тохирсон байх зарчмыг хангаж байж хууль дээдлэх зарчимд нийцсэн хязгаарлалт болох юм. Үндсэн эрхийн хязгаарлалт нь эдгээр зарчмыг хангасан эсэхийг шалгахад дараах нөхцөл байдал тогтоогдож байна:

3.1.Эрх зүйн тодорхой байдлын зарчмыг хангасан эсэх:

Үндсэн хуулиар баталгаажсан иргэний үндсэн эрхийг хязгаарласан хууль нь эрх зүйн тодорхой байдлын зарчимд нийцсэн байхыг шаардана. Уг зарчим нь үндсэн эрхийг гагцхүү хуулиар хязгаарлах, уг хязгаарлалт нь хоёрдмол утгагүй, тодорхой ойлгогдохоор байх, зохицуулалтаас үүдэх үр дагаврыг урьдчилан таамаглаж мэдэх боломжтой байх, ингэснээр иргэд зан үйлээ түүнд нийцүүлэх боломжтой байдлаар хуульчлахыг шаарддаг.

Маргаан бүхий зохицуулалтад "Энэ хуулийн 9.1.5-д зааснаас бусад тохиолдолд 9.1.3, 9.1.4-т заасан үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй." гэж өмчлөх эрх болон түүнтэй холбогдсон эд хөрөнгийн бусад эрх, газрын эрхийг худалдах, эсхүл шилжүүлэн бүртгүүлэх тохиолдолд гэрээ, хэлцэл, эсхүл эрх шилжүүлсэн шийдвэрт тусгагдсан үнэ; газрын эрх, үл хөдлөх эд хөрөнгийг барьцаалах тохиолдолд эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн барьцааны гэрээ, эсхүл барьцаалбарт тусгагдсан тухайн эд хөрөнгийн барьцааны үнээр эрхийн улсын бүртгэлд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг тусгах бөгөөд дээрх үнэд орсон өөрчлөлтийг хуульд заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээдээр тогтоолгосноос бусад тохиолдолд хамгийн сүүлд эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулан бүртгэхгүй байхаар хуульчилсан байна.

Нийслэл Улаанбаатар хотын замын хөдөлгөөний түгжрэлийг бууруулах, гэр хорооллыг орон сууцжуулах тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1 дэх хэсэгт "Энэ хууль Монгол Улсын нийслэл Улаанбаатар хот /цаашид "нийслэл хот" гэх/-ын нутаг дэвсгэрт үйлчилнэ." гэсэнтэй маргаан бүхий хуулийн зохицуулалтын хамрах хүрээ нийцэхгүй, Монгол Улсын нийт нутаг дэвсгэрийн хэмжээнд үйлчилж байгааг дурдах нь зүйтэй.

Улсын бүртгэлийн ерөнхий газраас 2025 оны 01 дүгээр сарын 17-ны өдөр ирүүлсэн "Мэдээлэл хүргүүлэх тухай" албан бичигт дээрх хуулийг дагаж мөрдөж эхэлснээс хойш өдөрт дунджаар улсын бүртгэлийн нэг нэгж дээр 5-6 иргэн, нийслэлд 50-60 иргэн, орон нутагт 25-26 иргэн, улсын хэмжээнд 80-90 иргэн зөвхөн эд хөрөнгийн үнэтэй холбоотой хуульд орсон нэмэлт, өөрчлөлтөөс шалтгаалан бүртгэлээ хийлгэх боломжгүй буцах тохиолдол гарч байгаа талаар тэмдэглэжээ. Түүнчлэн Улсын Их Хурлаас 2011 оны 02 дугаар сарын 10-ны өдөр баталсан Нотариатын тухай хуулийн дагуу эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлд хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж гэрээ, хэлцэл байгуулахаар иргэн, хуулийн этгээдээс хүсэл зоригоо илэрхийлсэн тохиолдолд маргаан бүхий хуулийн зохицуулалт нь нотариатын үйлдэл гэрчлэхээс татгалзах хуулийн үндэслэлд хамаарч байгаа тул эрхийн бүртгэлийн өмнөх шатанд ийм гэрээ, хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлж чадахгүй байгаа тохиолдол цөөнгүй байгаа нь тогтоогдож байна.

Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсгийн зохицуулалт нь газар өмчлөх эрх, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх эрх худалдах, шилжүүлэх тохиолдолд үйлчилж байгаа боловч хуульд заасан бусад тохиолдолд буюу газар эзэмших, ашиглах эрх худалдах, шилжүүлэх, газрын эрх, үл хөдлөх эд хөрөнгө барьцаалах зэрэг харилцаанд зохих ёсоор үйлчлэхгүй байгаа нь нотлох баримтаар тогтоогдож байна.

Өмчлөгч нь өмчлөлийн зүйлээ өөрийн үзэмжээр чөлөөтэй захиран зарцуулах эрхтэй бөгөөд өмчлөлийн зүйлийн үнийг өөрөө тогтоох эрхтэй. Өмчлөгчийн эрхийг хуульд заасан үндэслэлээр нийтийн ашиг сонирхлыг хамгаалах зорилгоор хязгаарлаж болно. Энэ тохиолдолд хуулийн зохицуулалт нь тодорхой байх, түүнийг хэрэгжүүлэх журмыг тухайлан хуульчилсан байх ёстой. Маргаан бүхий хуулийн зохицуулалттай уялдуулан "газрын эрх" "улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн барьцааны гэрээ, эсхүл барьцаалбарт тусгагдсан тухайн эд хөрөнгийн барьцааны үнэ" зэрэг зохицуулах зүйлийн хувьд олон талтай, хамрах хүрээ нь өргөн томьёоллыг хууль тогтоогч хуулийн нэмэлт, өөрчлөлтөд тусгаж өгсөн боловч тодорхой зохицуулалтыг хуульчилж өгөөгүйгээс хуулийн үйлчлэлд хамаарч байгаа иргэд, хуулийн этгээдийн дунд төдийгүй хууль хэрэгжүүлэх төрийн байгууллага, албан тушаалтны хувьд тодорхойгүй байдлыг бий болгосон нь тайлбар, мэдээлэл бусад нотлох баримтаар тогтоогдож байна.

Өмчлөгч нь өөрийн өмчлөлийн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийг улсын бүртгэлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулан бусдад худалдах, шилжүүлэх тохиолдолд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.1.5 дахь заалтад зааснаар үнийн талаар өөрчлөлт орсныг эрхийн улсын бүртгэлд бүртгэхэд хуульд заасны дагуу хөрөнгийн үнэлгээ хийх эрх бүхий этгээдээр үнэ тогтоолгож болохоор хуульчилсан байна. Улсын Их Хурлаас 2022 оны 6 дугаар сарын 17-ны өдөр баталсан Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3 дугаар зүйлийн 3.1.14 дэх заалтад ""хөрөнгийн үнэлгээ хийх" гэж тодорхой зорилгод нийцүүлэн хөрөнгийн үнэлгээний зүйлийн үнэ цэнийг тогтоох хараат бус үйл ажиллагааг." ойлгоно гэжээ. Хуульд зааснаар тусгай зөвшөөрөл бүхий үнэлгээчинтэй гэрээ байгуулан хөлс төлж үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийлгэдэг. Сангийн сайд, Барилга, хот байгуулалтын сайдын 2024 оны 7 дугаар сарын 08-ны өдрийн А/133, А/126 дугаар хамтарсан тушаалаар "Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэлгээ хийх аргачлал"-ыг баталсан бөгөөд уг аргачлалын 4.1 дэх заалтад "Үнэлгээчин нь зах зээлийн, орлогын, өртгийн хандлагын тохиромжтой аргыг ашиглан хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолно." гэж заасан. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ цэн болон үнэ гэдэг нь ялгаатай ойлголт бөгөөд хоорондоо хамааралтай байж болох ч давхцахгүй. Үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ цэн нь зах зээлийн болон бусад олон хүчин зүйлээс шалтгаалдаг бөгөөд өмчлөгчийн хүсэл зоригоос хамааралгүй бол, үл хөдлөх эд хөрөнгийг худалдах үнэ нь өмчлөгчийн хүсэл зоригоос шууд хамааралтай байдаг. Түүнчлэн хөрөнгийн үнэлгээчин тооцоолон гаргасан тухайн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ цэн нь талуудын хооронд тохирсон гэрээний үнийн дүнгээс өөр тохиолдолд улсын бүртгэл хийх эсэх нь тодорхойгүй байгаагаас албан тушаалтан өөрийн үзэмжээр энэхүү хуулийн зохицуулалтыг хэрэгжүүлэх нөхцөл байдлыг бий болгожээ.

3.2.Тохирсон байх зарчмыг хангасан эсэх:

Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйл болон Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад заасны дагуу "үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, эзэмших, өмчлөх ...." эрхийг хязгаарласан зохицуулалт нь тохирсон байх зарчимд нийцсэн байхыг шаардана. Энэ зарчмын дагуу маргаан бүхий хуулийн зохицуулалтаар тогтоосон хязгаарлалт нь хууль ёсны зорилготой байх, хууль ёсны зорилго болон хуулийн зохицуулалт нь уялдаатай байх, зайлшгүй байх, хязгаарлагдаж байгаа үндсэн эрх болон нийтийн ашиг сонирхол тэнцвэртэй байх гэсэн шалгуурыг хангасан эсэхийг шалгахад дараах нөхцөл байдал тогтоогдож байна:

3.2.1.Хууль ёсны зорилготой, уялдаатай эсэх:

Үндсэн эрхийн хязгаарлалт тогтоосон хуулийн зохицуулалт нь тохирсон байх зарчимд нийцэх ёстой бөгөөд үүний тулд хууль ёсны зорилготой, уг зорилго болон хуулийн зохицуулалт нь уялдаатай байх ёстой.

Нийслэл Улаанбаатар хотын замын хөдөлгөөний түгжрэлийг бууруулах, гэр хорооллыг орон сууцжуулах тухай хуулийн 1 дүгээр зүйлд "Энэ хуулийн зорилт нь иргэний саадгүй зорчих нөхцөлийг нэмэгдүүлэх, нийтийн тээврийн төрөл, хүртээмж, авто зогсоолын ашиглалтыг сайжруулах, хотын төвлөрлийг сааруулж, гэр хорооллыг орон сууцжуулах, түгжрэл, орчны бохирдлоос үүсэх нийгэм, эдийн засгийн нөлөөллийг бууруулахад оршино." гэсэнтэй маргаан бүхий хуулийн зохицуулалт уялдахгүй байна.

Мөн хуулийн төслийн дэлгэрэнгүй танилцуулгад энэхүү зохицуулалтыг "эрхийн улсын бүртгэлд тусгах газрын хязгаарлагдмал эрх, гэрээгээр ашиглах эрх, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг тодорхойлох үндэслэл, дэс дарааллыг бодитой болгон зохицуулалтыг өөрчлөх" зорилгоор боловсруулсан гэж тусгасан байна. Харин Улсын Их Хурлын итгэмжилсэн төлөөлөгчийн тайлбарт үл хөдлөх эд хөрөнгө борлуулсны орлогод ногдуулах татварыг бага хувь хэмжээгээр төлөх зорилгоор гэрээний үнийн дүнг зориуд бууруулж тогтоох үзэгдэл түгээмэл гарах болсон бөгөөд татвар төлөхөөс зайлсхийх явдлаас урьдчилан сэргийлэх зорилгоор хуулийг баталсан гэжээ.

Үндсэн эрхийн хязгаарлалт нь Үндсэн хууль болон Монгол Улсын олон улсын гэрээгээр хүлээн зөвшөөрөгдсөн үнэт зүйлийг хамгаалах зорилготой байх ёстой. Ийм шаардлагыг хангаж байж зүй ёсны шинжтэй болдог. Иймд "... үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнийг тодорхойлох үндэслэл, дэс дарааллыг бодитой болгон зохицуулалтыг өөрчлөх" гэснийг хууль ёсны зорилго гэж үзэх боломжгүй. Харин Хүний эрхийн Түгээмэл Тунхаглалын 29 дүгээр зүйлд тухайлан зааснаар нийтийн ашиг сонирхлыг хангах зорилгоор үндсэн эрхийг хуулиар хязгаарлах боломжтой гэсэн зохицуулалтын хүрээнд татвар төлөхөөс зайлсхийх явдлаас урьдчилан сэргийлэх зорилгоор энэхүү хуулийг батлах боломжтой. Иймд хууль ёсны зорилго болон маргаан бүхий хуулийн зохицуулалт хоорондоо уялдаатай гэж үзэх үндэслэл тогтоогдохгүй байна.

3.2.2.Зайлшгүй эсэх:

Зайлшгүй байх шалгуур нь Үндсэн хуулиар баталгаажсан үндсэн эрхийг хязгаарлахгүйгээр, эсхүл илүү бага хязгаарлах өөр аргаар хууль ёсны зорилгод хүрэх боломжтой байсан эсэхийг тодруулах ёстой.

Улсын Их Хурлаас 2019 оны 3 сарын 22-ны өдөр баталсан Татварын ерөнхий хуулиар Монгол Улсад татвар бий болгох, тогтоох, татвар төлөгчийг бүртгэх, татвар ногдуулах, тайлагнах, төлөх, хянан шалгах, хураах, хөнгөлөх, чөлөөлөх, суутган тооцох, буцаан олгох эрх зүйн үндсийг тогтоон Монголын Татварын алба, татвар төлөгч болон энэ хуулийн дагуу татварын албаны өмнө үүрэг хүлээсэн бусад этгээдийн эрх, үүрэг, хариуцлагыг тодорхойлон, тэдгээрийн хооронд үүсэх харилцааг зохицуулсан. Хүчин төгөлдөр үйлчилж буй Татварын ерөнхий хууль, Хувь хүний орлогын албан татварын тухай хууль, түүнд нийцүүлэн эрх бүхий байгууллагаас гаргасан дүрэм, журмын хүрээнд энэ төрлийн татвараас зайлсхийх явдлыг таслан зогсоох боломжтой бөгөөд шаардлагатай бол үндсэн эрхийг хязгаарлахгүйгээр татварын хууль тогтоомжид тохирсон нэмэлт, өөрчлөлт оруулах замаар уг асуудлыг шийдвэрлэх боломжтой.

Сангийн сайдаас 2024 оны 6 дугаар сарын 06-ны өдөр ирүүлсэн "Тайлбар хүргүүлэх тухай" албан бичигт "Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хууль, Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн дагуу зөвхөн мэдүүлэг гаргагчийн анх мэдүүлсэн үнээр татвар тооцогддог, цаашид худалдах, худалдан авах гэрээ хийх, барьцаалах зэргээр зах зээлийн үнэлгээ шинэчлэгдэхэд үүний дагуу холбогдох үнэлгээ татварын ногдол шинэчлэгдэхгүй байснаар Татварын ерөнхий хуулийн 5 дугаар зүйлийн 5.1.3 дахь заалтад заасан татварын шударга байх зарчим алдагдахад хүрсэн." гэсэн байна. Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулиар үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын харилцааг зохицуулах нь зохимжгүй бөгөөд шаардлагатай тохиолдолд Үндсэн хуулиар баталгаажсан хүний үндсэн эрхийг хязгаарлахгүйгээр Татварын ерөнхий хууль болон Үл хөдлөх эд хөрөнгийн албан татварын тухай хуульд тусгайлан өөрчлөлт оруулах замаар дээр дурдсан асуудлыг шийдвэрлэх боломжтойг дурдах нь зүйтэй.

3.2.3.Тэнцвэртэй эсэх:

Хууль ёсны зорилгод хүрэхийн тулд маргаан бүхий хуулийн зохицуулалтыг хэрэгжүүлснээр нийтийн ашиг сонирхол тус үндсэн эрхийн хязгаарлалт харилцан тэнцвэртэй байх ёстой. Хуулийн үйлчлэлээс гарах үр дагаварт анхаарал хандуулснаар энэхүү шалгуур хангагдсан эсэхийг тодруулна.

Маргаан бүхий хуулийн зохицуулалтын дагуу хуулийн үйлчлэлд хамаарч байгаа иргэд өөрийн хүсэл зоригийн дагуу байгуулсан гэрээ, хэлцлийг нотариатаар гэрчлүүлэх боломжгүй байх, улсын бүртгэлд бүртгүүлэх төрийн үйлчилгээ авч чадахгүй байхаас гадна, зөвхөн эрх бүхий үнэлгээчнээр хөрөнгийн үнэлгээг хийлгүүлж, эд хөрөнгийн үнэ цэнийг тогтоолгосны үндсэн дээр өмчлөгчийн эрхээ хэрэгжүүлэхээр зохицуулжээ. Түүнчлэн тухайн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ цэн нь талуудын тохирсон гэрээний үнээс өөр байгаа тохиолдолд улсын бүртгэлд бүртгүүлж болох эсэх, гэрээний үнээр нь бүртгэл хийх, эсхүл үнэлгээчний тогтоосон үнэ цэнээр нь бүртгэл хийх нь тодорхойгүй байгаа бөгөөд улсын бүртгэлийн албан тушаалтан дур мэдэн өөрийн үзэмжээр хуулийг хэрэгжүүлэх боломжийг бий болгосон байна. Мөн Үндсэн хуулийн цэцийн хуралдааны явцад мэдээлэл гаргагчид тайлбартаа "маргаан бүхий зохицуулалтад хамаарч байгаа иргэд өмчлөлийн зүйлийн үнийг улсын бүртгэлд бүртгүүлсэн үнээс бууруулж борлуулахын тулд өөрт нь бага хохиролтой бол хуурамчаар гэрээний үнийг ихэсгэн гэрээ байгуулах явдал гарах болсон" гэснийг дурдах нь зүйтэй байна.

Иймд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг нь Үндсэн хуульд заасан үндсэн эрхийг хууль ёсны зарчимд нийцэхгүй байдлаар хязгаарласан, иргэдээс цаг хугацаа, илүү зардал шаардсан, нэг мөр хэрэгжүүлэхэд хүндрэлтэй, тодорхойгүй зохицуулалт болох нь тогтоогдож байна.

Улсын Их Хурлын итгэмжилсэн төлөөлөгч болон Сангийн сайд, Татварын ерөнхий газраас ирүүлсэн тайлбарт маргаан бүхий хуулийн зохицуулалт нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн болон хувь хүний орлогын албан татвараас зайлсхийх явдлаас сэргийлэх ач холбогдолтой гэсэн боловч татварын хууль тогтоомжоор зохицуулах харилцааг эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн хууль тогтоомжоор зохицуулахыг оролдсон нь хууль тогтоомжийн тодорхойгүй байдлыг бий болгосноос гадна, хууль батлагдсанаар хүссэн үр дүн гарсан эсэх, хуулийн заалт нь зорилгодоо хүрсэн эсэх нь тогтоогдохгүй байна.

Түүнчлэн, татвар төлөхөөс зайлсхийхээс урьдчилан сэргийлэхийн тулд үл хөдлөх хөрөнгө өмчлөгч бүрийн өмчөө захиран зарцуулах эрхийг хязгаарласан нь тэнцвэртэй байх шалгуурыг хангаагүй байна. Өөрөөр хэлбэл, татвар төлөхөөс зайлсхийх эрсдэлтэй татвар төлөгчийн зөрчлийг арилгахын тулд бусад өмчлөгчийн өмчлөх эрх болон өмчөө чөлөөтэй захиран зарцуулахтай холбоотой гэрээний эрх чөлөөнд хязгаарлалт бий болгосноор тэнцвэртэй байх шалгуур алдагдсан байна.

Иймд Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт "Энэ хуулийн 9.1.5-д зааснаас бусад тохиолдолд энэ хуулийн 9.1.3, 9.1.4-т заасан үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй." гэж заасан нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт "... хууль дээдлэх нь төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчим мөн.", Тавдугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт "Өмчлөгчийн эрхийг гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлаж болно.", Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад "... үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, ... өмчлөх ... эрхтэй. ..." гэснийг тус тус зөрчсөн гэж үзэх үндэслэлтэй байна.

Монгол Улсын Үндсэн хуулийн цэцийн тухай хуулийн 22 дугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт Үндсэн хуулийн цэцийн шийдвэр буцаж үйлчлэх хүрээг тодорхойлсон учир энэхүү дүгнэлт нь гарсан цагаасаа хойш (ex nunc) үйлчлэх бөгөөд буцаж үйлчлэхгүй үр дагавартай болно.

Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Жаран зургадугаар зүйлийн 2 дахь хэсгийн 1 дэх заалт, Үндсэн хуулийн цэцэд маргаан хянан шийдвэрлэх ажиллагааны тухай хуулийн 31, 32 дугаар зүйлийг удирдлага болгон

МОНГОЛ УЛСЫН ҮНДСЭН ХУУЛИЙН НЭРИЙН ӨМНӨӨС ДҮГНЭЛТ ГАРГАХ нь:

1.Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэгт "Энэ хуулийн 9.1.5-д зааснаас бусад тохиолдолд энэ хуулийн 9.1.3, 9.1.4-т заасан үнийг хамгийн сүүлд бүртгэгдсэн үнээс бууруулж бүртгэхгүй." гэж заасан нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Нэгдүгээр зүйлийн 2 дахь хэсэгт "... хууль дээдлэх нь төрийн үйл ажиллагааны үндсэн зарчим мөн.", Тавдугаар зүйлийн 3 дахь хэсэгт "Өмчлөгчийн эрхийг гагцхүү хуульд заасан үндэслэлээр хязгаарлаж болно.", Арван зургадугаар зүйлийн 3 дахь заалтад "... үл хөдлөх хөрөнгө шударгаар олж авах, ... өмчлөх ... эрхтэй. ..." гэснийг тус тус зөрчсөн байна.

2.Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсэг нь Монгол Улсын Үндсэн хуулийн Арван есдүгээр зүйлийн 1 дэх хэсэгт "Төрөөс хүний эрх, эрх чөлөөг хангахуйц ... хууль зүйн болон бусад баталгааг бүрдүүлэх, хүний эрх, эрх чөлөөг зөрчихтэй тэмцэх, хөндөгдсөн эрхийг сэргээн эдлүүлэх үүргийг иргэнийхээ өмнө хариуцна.", Далдугаар зүйлийн 1 дэх хэсэгт "Үндсэн хуульд хууль, зарлиг, төрийн байгууллагын бусад шийдвэр, нийт байгууллага, иргэний үйл ажиллагаа бүрнээ нийцсэн байвал зохино." гэснийг тус тус зөрчөөгүй байна.

3.Эд хөрөнгийн эрхийн улсын бүртгэлийн тухай хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 9.3 дахь хэсгийг Үндсэн хуулийн цэцэд маргаан хянан шийдвэрлэх ажиллагааны тухай хуулийн 32 дугаар зүйлийн 4 дэх хэсэгт заасны дагуу 2025 оны 6 дугаар сарын 06-ны өдрөөс эхлэн түдгэлзүүлсүгэй.

4.Энэхүү дүгнэлтийг Үндсэн хуулийн цэцэд маргаан хянан шийдвэрлэх ажиллагааны тухай хуулийн 36 дугаар зүйлийн 2 дахь хэсэгт заасны дагуу хүлээн авснаас хойш 15 хоногийн дотор хэлэлцэж, хариу ирүүлэхийг Улсын Их Хуралд уламжилсугай.

              ДАРГАЛАГЧ                                       Г.БАЯСГАЛАН

                  ГИШҮҮД                                           О.МӨНХСАЙХАН

                    Э.ЭНХТУЯА

                    Ц.ЦОЛМОН

                      Б.БОЛДБААТАР