Монгол Улсын Засгийн Газрын 2003 оны 116 дугаар тогтоолын 1 дүгээр хавсралт

ҮЛ ХӨДЛӨХ ХӨРӨНГИЙГ БАРЬЦААЛСАН ЗЭЭЛЭЭР БАТАЛГААЖСАН ҮНЭТ ЦААСНЫ ЗАХ ЗЭЭЛИЙГ ХӨГЖҮҮЛЭХ ҮНДСЭН ЧИГЛЭЛ

 

Засгийн газрын үйл ажиллагааны хөтөлбөрт дэвшүүлсэн хүн амын орон сууцны хэрэгцээ, хангамжийг сайжруулах зорилтыг хэрэгжүүлэх зорилгоор Засгийн газраас 2002 онд "Орон сууцны үндэсний хөтөлбөр", "Үндэсний хөтөлбөрийг хэрэгжүүлэх арга хэмжээний төлөвлөгөө", "Орон сууц хөгжүүлэх сангийн хөрөнгийг бүрдүүлэх, захиран зарцуулах, тайлан мэдээ гаргах журам" зэрэг бодлогын шинжтэй баримт бичгүүдийг батлан гаргасан.

Эдгээр баримт бичгийн гол зорилго нь "Хот суурин газрын хүн амыг орчин үеийн шаардлагад нийцсэн тохилог орон сууцтай, нүүдлийн маягаар амьдардаг хүмүүст тэдний уламжлалт ахуйд зохицсон гэр оронтой болоход нь дэмжлэг үзүүлэх, орлого багатай болон дундаж орлоготой хүн амын хэсэг, залуу гэр бүл, төрийн албан хаагчдын орон сууцны хангамж, нөхцөлийг сайжруулах, энэ чиглэлээр дотоод гадаадын хөрөнгө оруулагчдын сонирхлыг хөхиүлэн дэмжих" явдал бөгөөд энэхүү баримт бичигт 2002-2006 онд 13500 айлын орон сууцыг ашиглалтад оруулахаар төлөвлөж, үүнд зориулан улсын төсвөөс жил бүр зохих хэмжээний хөрөнгө гаргахаар тусгасан.

Гэтэл бодит хэрэгцээ үүнээс ч их байгаа бөгөөд энэхүү тулгамдсан асуудлыг шийдвэрлэхэд шаардлагатай хөрөнгө оруулалтыг төсвийн болон гадаадын зээл, тусламжийн хөрөнгөөр дагнан шийдвэрлэх боломжгүй юм.

Иймээс уг асуудлыг шийдвэрлэхэд шаардлагатай хөрөнгө оруулалтыг бий болгох санхүүгийн арга механизмыг эрж судлах, туршиж хэрэгжүүлэх шаардлага тулгараад байна.

Дэлхийн олон оронд хүн амыг орон сууцаар хангах асуудлыг шийдвэрлэх гол механизм нь үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийн арга механизмыг ашиглах үйл ажиллагаа байдаг байна.

Иймд манай орны онцлогт тохируулан үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг бий болгож, түүнийг хөгжүүлж, дэмжих шаардлага чухлаар тавигдаж байна.

Энэхүү зах зээлийг хөгжүүлэх нь зөвхөн хүн амыг орон сууцаар хангах асуудлыг шийдвэрлэхэд нөлөөлөөд зогсохгүй үүний цаана барилгын салбарын хөгжлийн асуудал хамт хөндөгдөж, энэ салбарыг дагаад зам, тээвэр, холбоо, үйлдвэрлэл, худалдаа хөгжих нөхцөл бүрдэж, цаашлаад ажлын байр нэмэгдэх баталгаа бий болж байдгаараа эдийн засаг, нийгмийн хөгжилд чухал ач холбогдолтой гэж үзэж байна.

Хоёр. Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан  үнэт  цаасны  зах зээлийн ойлголт, түүнийг хөгжүүлэх ач холбогдол

Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээл гэж үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалан зээл олгох, үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлийг багцалж үнэт цаас болгон хувиргах, ийнхүү хувиргасан үнэт цаасыг хоёрдогч зах зээл дээр хөрөнгө оруулагчдад худалдах замаар шаардлагатай хөрөнгө оруулалтыг төвлөрүүлэх санхүүгийн үйл ажиллагааг ойлгоно.

Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэх нь дараахь ач холбогдолтой:

-орон сууцны санхүүжилтэд зориулан төвлөрүүлэх хөрөнгө оруулалтын хэмжээ нэмэгдэж, иргэдийг орон сууцаар хангах тулгамдсан асуудлыг шийдвэрлэхэд чухал нөлөө үзүүлнэ;

-хүн амын орон сууцны хангамж, нөхцөлийг сайжруулах нийгмийн асуудалд төрийн оролцоо, төсвийн хөрөнгө оруулалт багасч, цаашид энэхүү зах зээл нь өөрийхөө үйл ажиллагаанд тулгуурлан хөгжих, өөрөө өөрийгөө санхүүжүүлэх нөхцөл бүрдэнэ;

-эдийн засаг дахь дотоод нөөцийг санхүүгийн эргэлтэд татан оруулж, үр ашигтай ашиглах, санхүүгийн механизм бүрдэнэ. Тухайлбал, хувьчлагдсан газар болон орон сууц, байшин барилга, үйлдвэр зэрэг үл хөдлөх хөрөнгө, банк, иргэдийн хадгаламж, нийгэм, эрүүл мэндийн даатгалын хөрөнгийн чөлөөт үлдэгдэл, хүн амын гар дээрх банкнаас гадуурхи мөнгөн хөрөнгө байнгын эргэлтэд орох боломжтой болно;

-орон сууцыг санхүүжүүлэх тогтвортой хөрөнгийн эх үүсвэр бүрдэж, барилгын салбараас хамааралтай бусад салбарын хөгжилд зах зээлийн таатай орчин бүрдэнэ;

-санхүүгийн байгууллагуудын хөрөнгийн үр ашиг дээшилж, улмаар хөрөнгийн биржийн үйл ажиллагаа идэвхжинэ;

-орон сууцыг санхүүжүүлэхэд зориулагдсан зээлийн төрлүүд үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлийн нэг хэв маягт орж, стандартчилагдана.

 

Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэх асуудлаар дараахь үндсэн чиглэлийг баримтална:

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэх тогтолцоо нь төрийн зүгээс үлэмж хэмжээний нэмэгдэл санхүүжилт шаардахгүй, өөрөө өөрийгөө бүрэн санхүүжүүлэх бодлогод тулгуурлана;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэх татварын таатай орчин бүрдүүлнэ;

-гадаад, дотоодын хөрөнгө оруулалтыг дэмжих, хөрөнгө оруулах нөхцөлийг хангана;

-бүсчилсэн хөгжлийн үзэл баримтлалын дагуу хөдөө орон нутагт үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээл адил хөгжих боломж, нөхцөлийг бүрдүүлнэ;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцааны зүйл болохын нь хувьд заавал даатгуулах даатгалын төрөлд хамруулах бодлого барина;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэхийн тулд өөр хоорондоо уялдаа холбоо бүхий тогтолцоог бий болгоно;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэхэд шаардагдах эрх зүйн орчин бүрдүүлэх ажлыг зохион байгуулж, Улсын Их Хурлаар шийдвэрлүүлнэ;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлд оролцогчдын үр ашигтай ажиллах, хамтын ажиллагааг хангах санхүүгийн дэд бүтцийг бий болгох, хяналтыг сайжруулах мэдээллийн тогтолцоог бүрдүүлэх, мэдээллийн үнэн зөв, ил тод байдлыг хангана;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээл хөгжих эхний үе шатанд хөрөнгө оруулагчдад төлөх үнэт цаасны хүү, үндсэн төлбөрийг хугацаанд нь төлөх талаар  баталгаа гаргах үүргийг Засгийн газар, эсхүл Монголбанк хариуцах боломжийг судална;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээл хөгжиж, үйл ажиллагаа нь тогтворжих үед Засгийн газар, Монголбанкны оролцоог аль болох багасгаж, цаашид энэхүү зах зээл нь өөрөө өөрийгөө тэтгэн хөгжих нөхцөл, боломжийг бүрдүүлэх зарчим баримтална;

-Засгийн газар, Монголбанк, Үнэт цаасны хорооны холбогдох ажилтнууд болон үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлд оролцогч байгууллагын ажилтнуудын энэ талаархи мэдлэг, боловсролыг дээшлүүлэх системтэй арга хэмжээ авна;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалан зээл олгох ажиллагаа, үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлийг үнэт цаас болгон хөрвүүлэх үйл явц, уг үнэт цаасыг хөрөнгө оруулагчдад худалдахтай холбоотой бусад орны дүрэм, журам, туршлагыг хэрэгжүүлэх асуудлаар мэдээлэл солилцох, сургалт явуулах ажлыг зохион байгуулна;

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэхэд шаардлагатай техникийн туслалцааг гадаад улсын холбогдох байгууллагаас авах талаар судална;

-Засгийн газар, Монголбанк үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны түргэн борлуулалт, хөрвөх чадварыг хангах болон Засгийн газар, Монголбанкны үнэт цаасаар солих арга хэмжээг хэрэгжүүлж болно.

 

Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэхийн тулд дараахь бүтэц бүхий тогтолцоог бий болгоно.

Зээлдэгч нь хувь хүн, хуулийн этгээдийн аль аль нь байж болох бөгөөд зээлийн барьцаа нь гагцхүү Иргэний хуулийн  84.3-т заасан "үл хөдлөх хөрөнгө" /газар, түүнээс салгамагц зориулалтын дагуу ашиглаж үл болох эд юмс/ байна.

Зээлдүүлэгч нь банк буюу банк бус санхүүгийн байгууллага байх бөгөөд тэдгээр нь зээлдэгчдэд үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалан зээл олгох, олгосон зээлээ "Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны компани"-д худалдах, ингэснээр урт хугацаатай зээлийн эх үүсвэрийг бий болгох үйл ажиллагаа явуулна.

Зээлдүүлэгч болон зээлдэгчийн хооронд зээлийн гэрээ, үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээ гэсэн хоёр төрлийн гэрээ хийгдэх бөгөөд гэрээ тус бүрийг үл хөдлөх хөрөнгийн бүртгэлийн албанд бүртгүүлж, нотариатаар заавал баталгаажуулсан байна.

Зээлдүүлэгчээс олгох үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлийн хугацааг аль болох урт байлгах бодлого баримталж  зээлдэгчээс зээлдүүлэгчид төлөх үндсэн зээл болон түүний хүүгийн хэмжээг зээлдэгчийн өрхийн орлогын тодорхой хувиас хэтрэхгүй байх чиг баримтална.

Зээлдэгч зээлийн гэрээгээр хүлээсэн үүргээ биелүүлээгүй бол үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах үүднээс зээлдэгчийн барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг үл маргах журмаар зээлдүүлэгчид шилжүүлнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээл, өр /бонд/-ийн зах зээлийн аль аль нь хөгжлийнхөө эхний шатанд байгааг харгалзан үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийн харилцаанд гол үүрэг гүйцэтгэдэг "Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны компани"-ийг шинээр байгуулах, эсхүл одоо байгаа аль нэг этгээд /Азийн хөгжлийн банкны орон сууцны санхүүжилтийн төслийн удирдах алба, Хөрөнгийн бирж, брокер, дилерийн компани зэрэг/-ээр уг компанийн үүргийг гүйцэтгүүлэх асуудлыг дэмжиж энэхүү компанийг өмчийн олон хэлбэрт үндэслэн байгуулж, төрийн зүгээс хөрөнгө оруулалт хийнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны компани нь дараахь үндсэн үүрэгтэй байхаар хуульчлан зохицуулах чиг баримтална. Үүнд:

-зээлдүүлэгчээс үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлийг худалдан авах;

-худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлийг багцалж, үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаас /бонд/ болгон хувиргаж, хөрөнгө оруулагчдад худалдах;

-худалдан авах зээлийг сонгон авах шалгуур, журмыг тогтоох;

-худалдан авах зээлийн төлбөр, хураамжийн үйлчилгээний болон зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүй тохиолдолд зээлдэгчийн барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг хураан авах, борлуулах журмыг тогтоох.

Хөрөнгө оруулагч нь хувь хүн, хуулийн этгээд, гадаадын хөрөнгө оруулагчийн аль аль нь байж болно. Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасыг худалдан авах хөрөнгө оруулагчдыг төрөөс аль болох дэмжих бодлого баримталж, энэ чиглэлээр татварын таатай орчин бүрдүүлнэ.

      Үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны зах зээлийг хөгжүүлэхэд шаардагдах эрх зүйн орчин бүрдүүлэх ажлыг зохион байгуулж, Улсын Их Хурлаар шийдвэрлүүлнэ. Үүнд:

-үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалж зээл олгох, үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлийг багцалж үнэт цаас болгон хувиргах, энэхүү үнэт цаасыг хоёрдогч зах зээл дээр хөрөнгө оруулагчдад худалдах үйл явцыг зохицуулсан хууль тогтоомж, бусад дүрэм, журмыг шинээр боловсруулах;

-"үл хөдлөх хөрөнгийг барьцаалсан зээлээр баталгаажсан үнэт цаасны компани"-ийн эрх зүйн байдлыг тодорхойлсон бие даасан хууль боловсруулах, эсхүл холбогдох хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах;

-Иргэний хуульд тусгагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны талаархи эрх зүйн зохицуулалтыг эргэн судалж, шаардлагатай зүйл, заалтыг илүү тодорхой болгох, тухайлбал, зээлдэгч зээлийн гэрээний үүргээ биелүүлээгүй бол үүргийн гүйцэтгэлийг хангуулах үүднээс түүний барьцаалсан үл хөдлөх хөрөнгийг үл маргах журмаар зээлдүүлэгчид шилжүүлэхтэй холбоотой асуудлыг тодруулан зохицуулах;

-үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээг нотариатаар баталгаажуулахад төлөх хураамж, үл хөдлөх хөрөнгийн барьцааны гэрээг улсын бүртгэлд бүртгүүлэхэд төлөх үйлчилгээний хөлс зэргийг одоо мөрдөж байгаа хууль тогтоомжид заасан хэмжээнээс бага болгох боломжийг судлах;

-үл хөдлөх хөрөнгийг өмчлөх эрх болон эрх шилжихтэй холбоотой гэрээ, хэлцлийг бүртгэх журмыг илүү боловсронгуй болгох;

-барьцааны зүйл болохын нь хувьд үл хөдлөх хөрөнгийг заавал даатгуулах даатгалын төрөлд хамруулахаар холбогдох хуульд нэмэлт, өөрчлөлт оруулах.

---оОо---