ҮЛ ХӨДЛӨХ ЭД ХӨРӨНГӨ /БАРИЛГА БАЙГУУЛАМЖ/-ИЙГ БҮРТГЭХЭД ЗАРДЛЫН ХАНДЛАГЫН АРГААР ҮНЭЛГЭЭ ХИЙХ АРГАЧЛАЛ

 

1.1.           Үл хөдлөх эд хөрөнгийн бүртгэлийн тухай Монгол Улсын хуулийн 9 дүгээр зүйлийн 5.2 дахь заалтыг хэрэгжүүлэх хүрээнд үл хөдлөх эд хөрөнгийн үндсэн төрөл болох барилга байгууламжийн үнэлгээг үнэн зөв тодорхойлоход энэхүү аргачлалын үндсэн зорилго оршино.

 

1.2.           Барилга байгууламжийг эд хөрөнгийнх нь хувьд

 

А. Зориулалт болон үнэлэгдэж болох төрлөөр нь:

 

а/ үйлдвэр, иргэн олон нийт, үйлчилгээний барилга;

б/ нийтийн болон тухайлсан орон сууц:

-орон сууцны орц;

-орцын давхрууд;

-давхрын нэг айл;

-айлын доторх өрөө тасалгаа;

-зуслангийн байр.

в/ байгууламж

-дэд бүтцийн барилга байгууламж;

-зам талбай;

-бие даасан инженерийн шугам сүлжээ;

-ногоон байгууламж.

г/ барилгын давхар, өрөө, тасалгаа, цех, тасаг;

д/ иргэдийн хашаа, байшин.

 

Б. Ашиглахад бэлэн байдлаар:

 

-бэлэн;

-өөрчлөн шинэчлэх буюу их засвар шаардлагатай барилга;

-дуусаагүй барилга гэж тус тус ангилна.

 

1.3.                       Барилга байгууламжийн үнэлгээний зорилго нь түүний зах зээлийн өртгийг тухайн цаг хугацаанд байгаагаар нь тооцож тодорхойлоход оршино.

 

1.4.           Үнэлгээний зориулалт нь:

 

-          Эд хөрөнгийн худалдах зах зээлийн үнийг үндэслэлтэй тодорхойлох;

-          Хөрөнгийн зээлийн барьцаа болгох үндэслэл тогтоох;

-          Хөрөнгийн даатгуулах үнийг үндэслэлтэй тогтоох;

-          Түрээслэх хөрөнгийн суурь үнийг тогтоох;

-          Хөрөнгийн шинэчилсэн үнэлгээ тогтоох;

-          Аж ахуйн нэгжийн шинэ дүрмийн сангийн барилга байгууламжийн өртгийг тодорхойлох;

-          Аж ахуйн нэгжийн шинэ хөрөнгө оруулалтын төслийг хэрэгжүүлэх бизнес төлөвлөгөө боловсруулахад ашиглах хөрөнгийн өртгийг тогтоох;

-          Дуусаагүй барилга байгууламжийн өртгийг тодорхойлох зэрэг болно.

2.      Үнэлгээний үе шатууд

 

Үнэлгээний ажлыг дараах 6 үе шатаар хийж гүйцэтгэнэ:

 

2.1.           Үнэлгээний зорилго тодорхойлох;

2.2.           Үнэлгээний төлөвлөгөө зохиох;

2.3.           Үнэлгээнд шаардагдах мэдээлэл цуглуулах, шалгах;

2.4.           Үнэлгээ хийх;

2.5.           Үнэлгээнд зохицуулалт хийх;

2.6.           Үнэлгээний тайлан бичих.

 

3.1.           Барилга байгууламжийн төлөв байдлыг тогтоох;

3.2.           Үнэлүүлэх барилга байгууламжийн өмчлөлийн байдлыг тогтоох;

3.3.           Үнэлэх цаг хугацааг тогтоох;

3.4.           Үнэлгээний зорилго, чиг үүргийг тогтоох;

3.5.           Хөрөнгийн өртгийн хэлбэрүүдийг тогтоох;

3.6.           Үнэлгээг хэрэглэх нөхцөлүүдийг тогтоох;

3.7.           Үнэлгээний төлөвлөгөө зохиох;

3.8.           Шаардагдах мэдээллийг тодорхойлох;

3.9.           Үнэлэх барилга байгууламжид ашиглах үнэлгээний аргачлалыг сонгох;

3.10.       Үнэлгээнд шаардагдах хугацаа зардлыг тодорхойлох;

3.11.       Мэдээлэл цуглуулж шалгах;

3.12.       Үнэлэх барилга байгууламжийг газар дээр нь үзэх;

3.13.       Захиалагч, гүйцэтгэгчийн хоорондох гэрээний төсөл боловсруулах;

3.14.       Барилга байгууламжийг эзэмшигчийн үйлдвэрлэл, санхүү, эдийн засгийн үйл ажиллагааны тайлан болон тооллогын мэдээлэл цуглуулах;

3.15.       Барилга байгууламжийн зураг төслийн баримт бичиг, газар ашиглалтын гэрээ хэлцэлтэй танилцах;

3.16.       Өмчлөлийн эрх зүйн мэдээлэл цуглуулж, шалгах;

3.17.       Үнэлгээний энэ шатанд цуглуулсан мэдээ баримтад шинжилгээ хийж холбогдох норматив тооцоог үндэслэн зардлын хандлагын аргаар тухайн объектын өртгийг тогтооно;

3.18.       Үнэлгээнд зохицуулалт хийх. Үнэлгээний зарчим, цуглуулсан мэдээллийн байдал, үнэлгээ гарсан дүнг, үнэлгээний зорилготой хэрхэн тохирч байгаад дүгнэлт хийж үнэлгээ хийсэн аргуудын аль нь тухайн барилга байгууламжийн зах зээлийн өнөөгийн өртгийг илүү бодитой илэрхийлж байгааг харгалзан жинхэнэ өртгийг эцэслэсэн хувилбараар тогтооно;

3.19.       Үнэлгээний тайлан бичих. Үнэлгээний тайланг батлагдсан стандартын дагуу бичнэ.

 

Үнэлгээний зардлын хандлагын арга нь тухайн барилга байгууламжийг дахин шинээр бий болгоход шаардагдах зардлын өнөөгийн өртөг /өнгөрсөн зардал/-т тулгуурлан барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаа, эдэлгээ зэргийг харгалзан үнэлгээг хийнэ. Тухайлбал, барилга байгууламжийг шинээр орлуулах буюу худалдан авах зардлыг урьдчилан тооцож, түүнээс ашиглалтын хугацааны нийт /биет элэгдэл, үйл ажиллагааны ба гадаад орчноос хамаарсан хоцрогдлоор үүссэн бусад элэгдэл гэх мэт/ элэгдлийг хасаж өнөөгийн өртгийн үнэлгээг гаргана.

 

Барилга байгууламжийн зах зээлийн өртгөөр илэрхийлэгдэн гарах зардал, газар /буюу эсвэл газар ашиглалт/-ын өртгийн нийлбэрийг тооцож олох аргыг "зардлын хандлага" гэж нэрлэнэ.

 

Барилга байгууламжийг үл хөдлөх эд хөрөнгийнх нь хувьд бүртгэх зориулалтаар үнэлгээ хийхдээ зардлын хандлагын аргыг зонхилон хэрэглэнэ.

 

4.1.           Зардлын хандлагын аргыг дараах дэс дарааллын дагуу гүйцэтгэж барилга байгууламжийн үнэлгээг гаргана. Үүнд:

 

1.      Барилга байгууламж дээр нь байрлаж буй газар болон газар ашиглалтын зах зээлийн өртгийг тодорхойлно.

 

Тайлбар: Газар өмчлөлийн хууль эрх зүйн актгүй байгаа одоо үед газрын зах зээлийн өртөг тодорхойгүй байна. Үнэлгээнд газар ашигласны түрээсийн төлбөрийг тооцож болно.

 

2.      Тухайн барилга байгууламжийн нөхөн сэргээлтийн бүрэн өртөг /төсөвт өртөг/-ийг тодорхойлно. Нөхөн сэргээлтийн бүрэн өртөг гэдэг нь үнэлж буй объектыг барьж байгуулахад гарсан зардлын нийлбэр юм.

 

3.      Барилга байгууламжийн элэгдлийн бүх төрлийг тооцно. Тухайлбал, биет, үйл ажиллагааны болон гадаад орчноос хамаарах элэгдлийг тус тус тооцно.

 

4.      Бүрэн нөхөн сэргээлтийн зардлаас барилга байгууламжийн нийт элэгдлийг хасаж үлдэгдэл өртгийг тодорхойлно.

 

5.      Тус барилга байгууламжийн байршил, чанар байдал, үр ашгаас хамаарсан зохицуулалт хийнэ.

 

6.      Үлдэгдэл өртөг дээр зохицуулалтын итгэлцүүрийг нэмэх буюу хасах замаар барилга байгууламжийн эцэслэсэн үнэлгээг тогтооно.

 

4.2.           Барилга байгууламжийн төсөвт өртгийг 3 үндсэн аргаар тодорхойлно.

 

1.      Төсвийн арга: Энэхүү арга нь үнэлэгдэж буй тухайн объектын зах зээлийн өнөөгийн өртгөөр шинээр барихад гарах зардлыг ажлын элемент нэг бүрээр "Барилгын төсөв зохиох заавар"-ын дагуу тооцох арга юм. Үүнийг хийхийн тулд барилгын зургаас ажлын хэмжээг тооцон гаргана. Онцгой хийц, гоёл чимэглэл, түүх, соёлын дурсгалт зүйл, үе шат болон хүч чадал тогтоогдоогүй барилга байгууламжид хэрэглэнэ. Энэхүү аргаар хийх тооцоог мэргэжлийн төсөвчдөөр хийлгэх шаардлагатай.

 

2.      Томсгосон үнэлгээний арга: Энэхүү арга нь хэмжилт болон зураг төслөөс объектын хэсэгчилсэн өртгийг тооцон гаргадаг. Тухайлбал, газар шороо, суурь өрлөг, хучилт, дээвэр, сантехник, цахилгаан гэх мэт ажлын томсгосон үнэлгээг зохих индекс хэрэглэн өнөөгийн үнэд шилжүүлнэ. Энэ нь ойролцоогоор тооцох арга бөгөөд олон улсад өргөн хэрэглэгддэг арга юм.

 

3.      Хүчин чадлын нормативт үнэлгээний арга: Тухайн барилга байгууламжийн нэгж хүчин чадлын /нэгж талбай –1м2, нэгж эзлэхүүн 1м3, бодит нэгж хүчин чадал-1 ор, 1 сурагч гэх мэт/ норматив үнэлгээгээр тооцно. Тухайн барилга байгууламжийн суурь, ханын материал, хучилтаас хамааруулсан зэрэглэлийн нормативт суурь үнээр зохих итгэлцүүрүүдийг хэрэглэн нөхөн сэргээлтийн бүрэн өртөг /төсөвт өртөг/-ийг гаргана. Нормативт суурь үнэнд жил бүрийн мөнгөний ханш болон барилгын материал, хийц, хэсэглэл, тээвэр, механизмын үнийн өөрчлөлттэй уялдуулан зохих индексжүүлэлт хийсэн байвал зохино.

 

4.3.           Барилга байгууламжийн төсөвт өртгийг тодорхойлохдоо Дэд бүтцийн хөгжлийн сайдын 1999 оны 343 дугаар тушаалын 1 дүгээр хавсралтад заасан зэрэглэл, жишиг үнийн нормативыг хэрэглэнэ.

 

4.4.           Хүчин чадлын нормативт үнэлгээний аргаар төсөвт өртгийг тодорхойлохдоо дараах нөхцөлүүдийг харгалзан үзнэ. Үүнд:

 

1.      Үнийг 2001 оны 01 дүгээр сарын түвшингээр тогтоосон болно.

 

2.      Нэгж хүч чадлын талбайн хэмжээг орон сууцны суух талбай, үйлдвэрлэл үйлчилгээ, гүйцэтгэх ажлын талбайгаар тогтооно.

 

3.      Барилгын давхрын өндрийг 4 м хүртэл байхаар тооцоолсон учраас 4 м-ээс өндөр байх тохиолдолд өндрийн 1 м тутамд үнэлгээг 0.5 хувиар өсгөж тооцоолно.

 

4.      Тухайн барилга байгууламж нь гадна шугам сүлжээ /халаалт, цэвэр бохир ус, цахилгаан, холбоо, дохиолол г.м/ тохижилт /зам талбай, хашаа, таримал мод ургамал, зүлэг, талбайн гэрэлтүүлэг г.м/ -той бол нийт төсөвт өртгийн 3 хүртэл хувиар нэмэгдүүлнэ.

 

5.      Хот, суурин газрын дулаан, цэвэр ус, ариутгах татуурга, үерийн хамгаалалтын төв шугам, усан болон дулааны цахилгаан станц, өндөр хүчдэлийн агаарын болон кабель шугам, авто болон төмөр зам, гүүр, усны аж ахуйн барилга, холбооны хот хоорондын радио релейний шугам, хотын телефон, радио, кабелийн төв шугамын барилга байгууламжийн жишиг үнэлгээ энд хамаарагдахгүй.

 

6.      Суурилагдсан тоног төхөөрөмжийн тайлан тэнцэл /баланс/-ийн үнийг индексжүүлэх зэрэг тооцоог хийж өнөөгийн үнэ цэнийг тогтооно.

 

4.5.           Үнэлгээний жишиг нормативыг тогтоохдоо Улаанбаатар хотын төвийн дүүргийн нөхцөлөөр тээвэр /тээвэрлэлтийн зайг 20 км-ын радиусаар хязгаарласан/, байгалийн хүчин зүйл /газар хөдлөл, тооцооны температур, мөнх цэвдэг, хөрсний ус, гадаргуугийн налуугийн нэгдсэн үнэлгээг 1,37-оор авсан/-ийг тооцсон учраас тус улсын аймаг, сумд бусад суурин газрын барилга байгууламжийн төсөвт өртгийг тодорхойлохдоо Дэд бүтцийн хөгжлийн сайдын 1999 оны 343 дугаар тушаалын 2 ба 3 дугаар хавсралтад заасан итгэлцүүрийг хэрэглэнэ.

 

4.5.7.     Үнэлэгдэх барилга байгууламжийн чанар байдлын тухай дүгнэлтийг Дэд бүтцийн улсын хяналтын албанаас эрх олгосон байгууллага, хүмүүсээр гаргуулсан байна.

 

4.6.           Үнэлж буй барилга объект байрлаж байгаа газрын /хот, аймаг, сум г.м/ зах зээлд ижил төстэй объектуудын зарагдсан арилжааны мэдээ, дэд бүтцийн үйлчилгээний зардал, эрэлт хэрэгцээ зэргийг харгалзсан итгэлцүүр буюу мультифликатор /тохируулга/-ыг үнэлгээчин /төсөвчин/ өөрийн судалгаа, лавлагаанд тулгуурлан тооцож тухайн барилга объектын зах зээлийн өнөөгийн үнэ цэнийг тогтооно.

 

4.7.5.     Барилга байгууламжийн нийт элэгдлийг тогтоох нь үнэлгээний нэг чухал хэсэг болно. Элэгдлийг дараах байдлаар ангилна. Үүнд:

 

1.      Биет элэгдэл нь ашиглалтын ба байгалийн хүчин зүйлсээс барилга байгууламжийн өртөг хэрхэн буурахыг илэрхийлнэ.

 

2.      Үйл ажиллагааны /хоцрогдлоор тооцогдох/ элэгдэлд нь тухайн барилга байгууламжийн хийц бүтээц нь шинжлэх ухаан техникийн дэвшлээс хоцрогдсоны улмаас өртөг буурах хэмжээг илэрхийлнэ.

 

3.      Гадаад орчноос хамаарсан элэгдэл нь тухайн барилга байгууламжийн зах зээлийн эрэлт хэрэгцээ, байгаль орчин-экологийн хүчин зүйлсээс өртөг нь буурахыг илэрхийлнэ.

 

4.      Биет элэгдлийг үнэлгээнд тооцож оруулахдаа дараах хоёр аргыг хэрэглэнэ:

 

1/ Нягтлан бодох бүртгэлийн /норматив/ арга нь тухайн барилга байгууламжийн биет элэгдлийг тухайн үед засаг төрөөс тогтоосон бүртгэлийн нормативаар тооцно. Тухайлбал, 1994 оноос өмнө баригдсан барилга байгууламжийн элэгдлийг БНМАУ-ын Сайд нарын Зөвлөлийн 1967 оны 12 дугаар сарын 30-ны өдрийн 397 дугаар тогтоолоор, 1994-1997он хүртэл барьсан барилга байгууламжийн элэгдлийг Монгол Улсын Засгийн газрын 1994 оны 1 дүгээр сарын 12-ны өдрийн 8 дугаар тогтоолоор, 1997 оноос хойш баригдсан барилга байгууламжийн элэгдлийг Аж ахуйн нэгж, байгууллагын орлогын албан татварын тухай хуулийн 5 дугаар зүйлээр тус тус тооцно. Дээрх хугацааны турш ашиглагдсан барилгыг хувь тэнцүүлсэн дунджаар элэгдлийг тооцно.

 

2/ Экспертийн арга нь тухайн барилга байгууламжийн хийц хэсэглэлийн биет элэгдлийг эксперт-үнэлгээчин өөрөө тогтооход оршино. Энэ нь тухайн барилгын хийцийн хэсгүүдийг барилгад эзлэх хувийн жингээр нь /барилгаа 100 хувь гэж үзээд/ хувилаад хэсэг бүрийн элэгдлийг тусгайлан тооцож нийлүүлээд нийт биет элэгдлийг гаргахад оршино.

 

Тайланд дараах зүйлийг тусгана:

 

а/ тайлангийн нүүр

-          -Тайлангийн нэр /объектын байршлын хаягийн хамт/;

-          -Захиалагчийн нэр;

-          -Үнэлгээ хийсэн компанийн нэр;

-          -Компанийн шинжээч-үнэлгээчний нэр, хаяг;

-          -Үнэлгээ хийсэн он, сар, өдөр.

 

б/ Үнэлгээний тайланг дагалдах албан бичиг. Агуулга нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг хэрхэн хийсэн тухай товч мэдээллийг захиалагчид зориулан бичсэн байна;

 

в/ Үнэлгээний тайланд дараах зүйлсийг багтана:

-          үнэлгээний зорилго;

-          үнэлж буй барилга, байгууламжийн одоогийн байдал /хийц хэсэглэлийн онцлог, яс чанар гэх мэт/ харьцангуй давуу ба сул тал, өмчлөгчийн эрх үүссэн тухай мэдээлэл;

-          барилга байгууламжийг зардлын аргаар тодорхойлсон арга зүй, гарсан үр дүн, тооцоо;

-          тайлангийн эрх зүйн баталгаа /хараат бус бие даасан байдалд үнэлгээ хийсэн тухай мэдээлэл, хүлээх хариуцлага г.м/;

 

г/ үнэлгээний нөхцөл, хэрэглэх хүрээ;

д/ үнэлгээ хийсэн байгууллагын тодорхойлолт;

е/ Ашигласан эх материалын бусад баримт бичгийн жагсаалт: Үүнд:

-          Барилга байгууламжийн жагсаалт, объект нэг бүрийн техникийн үзүүлэлтүүд;

-          Барилга байгууламжийн эдийн засгийн гол үзүүлэлтийн мэдээ;

-          Газар ашиглалтын гэрээ хэлцэл;

-          Дагалдах захидал;

-          Гэрэл зураг;

-          Барилга байгууламжаа үнэлүүлж буй байгууллагын гэрчилгээ;

-          Үнэлгээчний сертификатын хуулбар.