Сангийн сайд, Барилга, хот байгуулалтын

сайдын хамтарсан 2020 оны 202/196 дугаар тушаалын  хавсралт

ГАЗАР, ҮЛ ХӨДЛӨХ ЭД ХӨРӨНГИЙН НӨХӨХ ОЛГОВРЫН

ЗОРИУЛАЛТТАЙ ҮНЭЛГЭЭНИЙ АРГАЧЛАЛ

Нэг. Нийтлэг үндэслэл

1.1. Энэ аргачлалын зорилго нь Хот суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хууль, Засгийн газрын 2018 оны 222 дугаар тогтоолоор батлагдсан “Хот суурин газрыг дахин хөгжүүлэх үйл ажиллагааны нөхөх олговор олгох журам” (цаашид “Нөхөх олговор олгох журам” гэх)-ын дагуу газар чөлөөлөлтөд хамаарах нэгж талбарын газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн нөхөх олговор (цаашид “Нөхөх олговор” гэх)-ын үнэлгээний дүнг тодорхойлоход оршино.

1.2. Нөхөх олговрын зориулалтаар хөрөнгийн үнэлгээг хийхдээ Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх тухай хууль, Газрын тухай хууль, Монгол улсын иргэнд газар өмчлүүлэх тухай хууль, Газрын төлбөрийн тухай хууль, Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, үнэлгээний олон улсын стандарт, холбогдох журмыг баримтална.

1.3. Энэ аргачлал нь нэгдүгээр хавсралт “Газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн нөхөх олговрын зориулалттай үнэлгээний шалгах хуудас”, хоёрдугаар хавсралт “Нөхөх олговрын дүнг тооцоолох жишээ”-аас бүрдэнэ.

Хоёр. Нөхөх олговрын зориулалттай үнэлгээнд

тавигдах шаардлага

2.1. Нөхөх олговрын үнэлгээг хийхдээ хөрөнгө ашиглалтын “хамгийн өндөр ба хамгийн сайн байх” зарчимд тулгуурлан, зах зээлийн бодит үнэ цэний суурийг баримтална.

2.2 Энэхүү аргачлалын хавсралтаар батлагдсан нөхөх олговрын үнэлгээний шалгах хуудас (цаашид “Шалгах хуудас” гэх)-нд үнэлгээний зүйлийн тоо хэмжээ, хийц, хөрөнгийн насжилт, хөрөнгийн чанар байдалд өгсөн дүгнэлт, нөхөх олговор олгох журмын 3.4-т заасан үнэлгээний зүйлийн хуульд нийцүүлсэн төрөл, бусад мэдээллийг тусгасан байна.

2.3. Тухайн аймаг, нийслэлийн Иргэдийн Төлөөлөгчдийн хурлаар баталсан газар зохион байгуулалтын төлөвлөгөөнд тусгагдсаны дагуу мэдэгдэх хуудас өгсөн өдөр (цаашид “Үнэлгээний өдөр” гэх)-өөс хойш хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх төсөл хэрэгжүүлэхээр сонгосон талбайд барьж байгуулсан барилга байгууламж болон газрын үнэд орсон өөрчлөлтийг үнэлгээнд тооцохгүй.

2.4. Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 3.1.1-д заасан үнэлгээчин нөхөх олговрын зориулалттай хөрөнгийн үнэлгээний тайланг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хууль, үнэлгээний олон улсын стандартад нийцүүлэн боловсруулна.

2.5. Үнэлгээний тайлангийн орц, мэдээллийг үнэлгээний найдвартай болон итгэлтэй байдлыг төрүүлэхүйц нягтлан шалгасан байна.

2.6. Нөхөх олговрын зориулалттай хөрөнгийн үнэлгээнд аливаа зардлыг давхардуулан тооцоолохгүй.

Гурав. Нөхөх олговрын үнэлгээ хийх ажлын дараалал

3.1. Хот, суурин газрыг дахин хөгжүүлэх төсөл хэрэгжүүлэгч (цаашид “Захиалагч” гэх) нь нөхөх олговрын үнэлгээний ажлын даалгаврыг боловсруулан, батална. Ажлын даалгаварт холбогдох төрийн байгууллагаас санал авч болно.

3.2. Ажлын даалгаварт дараах зүйлийг тусгана.

3.2.1. газар чөлөөлөлтөд хамаарах иргэн, хуулийн этгээдийн мэдээлэл;

3.2.2. нэгж талбарын мэдээлэл;

3.2.3. нөхөх олговор олгох журмын 3.4-т заасан нөхөх олговрын үнэлгээний зүйлтэй холбогдох мэдээлэл;

3.2.4. барилга байгууламжийг үнэлгээнд хэрэглэх аргын сонголт;

3.2.5. газар чөлөөлөлтөд хамаарах газрын мэдээлэл;

3.2.6. түр суурьшуулах зардлыг тооцох хугацаа;

3.2.7. төсөл хэрэгжиж дуусах хугацаа;

3.2.8. ажлын байр бүхий этгээдийн үйл ажиллагааны цэвэр ашгийг тооцох хугацаа;

3.2.9. бусад.

3.3. Батлагдсан ажлын даалгаврын дагуу үнэлгээчин нь ажлын төлөвлөгөө боловсруулан захиалагчтай гэрээ байгуулна.

3.4. Үнэлгээчин нь үл хөдлөх эд хөрөнгийн зах зээлийн үнийн судалгаа, шинжилгээ хийнэ. Газрын зах зээлийн үнийн мэдээлэл, газрын үнэ цэнд нөлөөлөх хүчин зүйлсийн мэдээллийг Газрын асуудал эрхэлсэн төрийн захиргааны байгууллагын газрын нэгдмэл сангийн удирдлагын цахим системээс ашиглана.

3.5. Үнэлгээчин нь газар чөлөөлөлт, нөхөх олговрын үнэлгээнд баримтлах нэгжийн жишиг үнийн судалгааны тайланг энэ аргачлалын 3.2-т заасан ажлын даалгаварт үндэслэн гаргаж, захиалагчид танилцуулна.

3.6. Захиалагч, үнэлгээчин, газар чөлөөлөлтөд хамаарах иргэн, хуулийн этгээд нь нөхөх олговорт хамрагдах хөрөнгийн хэмжилт, тооллого бүртгэлийг хийж, аргачлалын 2.2-т заасан шалгах хуудсыг үнэн зөв бөглөн баталгаажуулна.

3.7. Үнэлгээчин нь ажлын даалгавар, шалгах хуудсыг үндэслэн хөрөнгийн үнэлгээг энэ аргачлалын дагуу хийж, үнэлгээний тайланг захиалагчид хүлээлгэн өгч, гэрээг дүгнэнэ.

Дөрөв. Үнэлгээ хийх аргачлал

4.1. Нөхөх олговрын үнэлгээг “хэсэгчлэн тооцох” арга /piecemeal/, “өмнөх ба дараах” арга /before and after/-ын аль тохиромжтойг сонгож хийнэ.

4.1.1. нэгж талбарыг бүтнээр нь эсхүл “багахан хэсэг” (нэгж талбарын гуравны нэг) нь газар чөлөөлөлтөд хамаарах бол “хэсэгчлэн тооцох” аргыг хэрэглэнэ. Аргачлалын хоёрдугаар хавсралт Жишээ 1, 2.

4.1.2. нэгж талбарын “томоохон хэсэг” (нэгж талбарын гуравны хоёр)  нь газар чөлөөлөлтөд хамаарах бол “өмнөх ба дараах” аргыг хэрэглэнэ. Аргачлалын хоёрдугаар хавсралт Жишээ 3

4.1.3. үнэлгээчин нь энэ аргачлалын 4.1.1, 4.1.2-т заасан газрын хэсгийг нийт газарт эзлэх хувийн жингээс гадна газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөл, ашиглалтын байдал зэргийг харгалзан тодорхойлно.

4.2. Үнэлгээчин нь газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийн байдлыг тодорхойлохдоо газар чөлөөлөлтөд хамрагдсан газрын нийт газарт эзлэх хувь хэмжээнээс гадна өмчлөгч, эзэмшигч иргэн, хуулийн этгээд болон тэдгээрийн хамаарал бүхий этгээдийн хөрш зэргэлдээ байрлах бусад газрыг харгалзсан байна.

4.3. Үнэлгээчин нь газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн ашиглалтын байдлыг тодорхойлохдоо тухайн газар чөлөөлөлтөд хамрагдсан газрын эрхийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээнд заасан ашиглалтын зориулалттай адил зориулалт бүхий газрын зах зээлийн мэдээллийг харгалзсан байна.

4.4. Дуусаагүй барилгын үнэлгээг Үнэлгээний олон улсын стандарт 410 “Хөгжүүлэлтийн зориулалтаар эзэмшиж буй үл хөдлөх эд хөрөнгө” гэсэн   стандартын дагуу гүйцэтгэнэ.

4.5. Хэсэгчлэн тооцох арга нь газар чөлөөлөлтөд хамаарах газар, үл хөдлөх хөрөнгө тус бүрийн үнэ цэнэ, газар чөлөөлөх зардал, түр суурьшуулах зардал, бусад холбогдон гарах зардлын нийлбэрээр тодорхойлно.

4.6. “Гэр бүлийн хамтын хэрэгцээний зориулалт”-аар эзэмших эрхийн гэрчилгээтэй газрыг “худалдаа үйлчилгээний зориулалт”-аар ашиглаж байсан бол газар чөлөөлөлтөд хамаарах газрын үнэ цэнийг тодорхойлохдоо “худалдаа, бүх төрлийн үйлчилгээ” гэсэн зориулалтын газрын үнэлгээний зэрэглэлийн суурь үнийг бус “гэр бүлийн хамтын хэрэгцээ” гэсэн зориулалтын газрын үнэлгээний зэрэглэлийн суурь үнийг ашиглаж болно. Хэрэв ашигласан тохиолдолд Үнэлгээний олон улсын стандартад заасан зах зээлийн үнэ цэний сууриас гажих нөхцөл болох тул үнэлгээний тайлангийн “гажилт” хэсэгт энэ тухай тайлбарлана.

4.7. Хэсэгчлэн тооцох аргаар газар чөлөөлөлтөд хамаарах газрын үнэлгээг дараах байдлаар тогтооно. Үүнд:

4.7.1. Эзэмших эрх бүхий газрын үнэлгээг “Газрын үнэлгээний тойрог, зэрэглэл (бүс), суурь үнэлгээ, газрын төлбөрийн хэмжээг тогтоох тухай” Засгийн газрын 2018 оны 182 дугаар тогтоолоор батлагдсан суурь үнийг үнийн өсөлтийн итгэлцүүрээр үржүүлэн тооцох;

4.7.2. Өмчлөх эрх бүхий газрын үнэлгээг энэ аргачлалын 2.2-т заасан шалгах хуудсаар баталгаажсан газрын нэгжийн жишиг үнийг газар чөлөөлөлтөд хамаарах газрын хэмжээгээр үржүүлэн тооцох;

4.7.3. Газар чөлөөлөлтөд хамаарах газрын хэмжээг энэ аргачлалын 2.2-т заасан шалгах хуудсанд баталгаажуулсан хэмжээ буюу өмчлөх, эзэмших эрхийн баримт бичгийн аливаа зөрчилгүй нь баталгаажсан хэмжээгээр авч тооцоолно.

4.8. Газар чөлөөлөлтөд хамаарах нэгж талбар дээрх барилга байгууламжийн үнэлгээг дараах байдлаар тогтооно. Үүнд:

4.8.1. барилга байгууламжийн үнэлгээг хийхдээ үл хөдлөх эд хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээг үндэслэнэ. Хэрэв бодит хэмжилтээр талбайн хэмжээ нь үл эд хөдлөх хөрөнгийн улсын бүртгэлийн гэрчилгээний талбайн хэмжээнээс зөрж байвал зөрүүтэй талбайн хэмжээг тайлбар, фото зурагтайгаар баталгаажуулан шалгах хуудсанд заавал тэмдэглэсэн байна.

4.8.2. барилга байгууламжийн үнэлгээг хийхдээ Үнэлгээний олон улсын стандарт 105 “Үнэлгээний хандлагууд ба аргууд” гэсэн стандартын 10.4-т заасны дагуу тухайн үнэлгээний гэрээт ажлын бодит байдлыг харгалзан өртгийн хандлагын орлуулалтын өртгийн аргыг ашиглана.

4.8.3. орлуулалтын өртгийн арга нь тухайн хөрөнгийн хэрэгцээт чанарыг орлуулан бий болгоход үндэслэн оролцогчийн төлөх үнийг тодорхойлоход хамаарах өртгийг тооцоолсон үнэ цэнэ байна.

4.8.4. орлуулалтын өртгийн аргаар үнэлэхдээ барилга байгууламжийн биет элэгдлийг тооцох эсэхийг ажлын даалгавар, шалгах хуудсанд тодорхойлсноор тооцоолно.

4.8.5. барилга байгууламжийн нэгж хүчин чадлын жишиг үнэлгээнд барилгын хийц, бүтээцийн зориулалтыг оновчтой, зөв сонгосон байх ба барилгын хийцийн аль ч төрөлд тохирохгүй байвал хамгийн ойролцоо хийцэд хамааруулан хийцийн, инженерийн шугам сүлжээний холбогдлын, халаалтын, бусад тохируулгыг хийнэ.

4.9. Барилга байгууламжийг буулгах зардал, зөөх шилжүүлэх, нүүлгэх зардлыг энэ аргачлалын 1.3-д заасан шалгах хуудсанд тэмдэглэснээр сонгон зах зээлийн хандлагаар тодорхойлно.

4.10. Түр суурьшуулах зардлыг тодорхойлохдоо нөхөх олговор олгох журмыг баримтална. Харин түр суурьшуулах зардал тооцох хугацааг энэ аргачлалын 3.2.6-д зааснаар тооцох бөгөөд энэ нь төсөл хэрэгжиж дуусах хүртэл хугацаанаас ихгүй байна.

4.11. Орлогын алдагдсан боломжийн зардлыг нөхөх олговор олгох журмын 4.8-д заасан үйл ажиллагааны цэвэр ашгийг энэ аргачлалын 3.2.8-д заасан хугацаагаар үржүүлэн тооцно. Хэрэв татвар, санхүүгийн тайлан, баримтаар нотлогдохгүй бол төсөл хөтөлбөр хэрэгжиж байгаа газрын ойр орчмын ажлын байрны түрээсийн зах зээлийн үнийн дунджаар  тооцно.

ОАБЗ = ЦАД/12*Х

ОАБЗ- Орлогын алдагдсан боломжийн зардал

ЦАД- Сүүлийн 3 жилийн үйл ажиллагааны цэвэр ашгийн дундаж

Х- Хугацаа

4.12. Бичиг баримтын зардлыг нөхөх олговор олгох журмын 3.4-т заасан нөхөх олговрын үнэлгээний зүйлтэй уялдуулан дараах байдлаар тооцно.

4.12.1. газрыг газраар, орон сууцыг орон сууцаар, барилга байгууламжийг барилга байгууламжаар сольж байгаа тохиолдолд тэмдэгтийн хураамж, газрын гэрчилгээний зардал, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээний зардлыг тооцох;

 4.12.2. газрыг орон сууцаар сольж байгаа тохиолдолд тэмдэгтийн хураамж, газрын гэрчилгээний зардал, үл хөдлөх хөрөнгийн гэрчилгээний зардлыг тооцох;

 4.12.3. газрыг худалдаж авч байгаа тохиолдолд дээрх зардлыг тооцохгүй.

4.13. Бусад зардалд газар чөлөөлөлтөд хамаарах хөрөнгийн онцлогоос шалтгаалсан нэмэлт зардлыг оруулан тооцож болно.

4.14. Хэсэгчлэн тооцох аргаар нөхөх олговрын нийт дүнг тодорхойлохдоо газар чөлөөлөлтөд хамаарах газар, үл хөдлөх эд хөрөнгө тус бүрийн үнэ цэнэ, газар чөлөөлөх зардал, түр суурьшуулах зардал, бусад холбогдон гарах зардлын нийлбэрээр тодорхойлно.

4.15. “Өмнөх ба дараах” аргыг нэгж талбарын газар нь бүхэлдээ биш газрын “томоохон хэсэг” нь газар чөлөөлөлтөд хамаарах тохиолдолд ашиглана.

4.16. Нөхөх олговрыг “Өмнөх ба дараах” аргаар үнэлээг хийхдээ газар чөлөөлөлт хийгдэхээс өмнө, газар чөлөөлөлт хийгдсэний дараах байдлаар болон газар чөлөөлөлтөд хамаарах  үнэлгээг тус тус тодорхойлно.

4.17. Газар чөлөөлөлт хийгдэхээс өмнөх ба дараах газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн өмчлөлийн болон ашиглалтын байдлын өөрчлөлтийг харгалзан үзсэн байна.

4.18. Газрын хэмжээнд орсон өөрчлөлтөөс болж газрыг өмчлөгч, эзэмшигч иргэн, хуулийн этгээдэд учирсан ашиг, алдагдлыг тооцоолно. Ашиг, алдагдлын дүнг газар чөлөөлөлтөд өртөхөөс өмнөх ба дараах үеийн зөвхөн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгөтэй холбоотойгоор үүссэн үйл ажиллагааны цэвэр ашгийн зөрүүгээр тодорхойлно.

4.19. Нөхөх олговрын нийт дүнг дараах томьёогоор тодорхойлно:

НОД = ГЧӨҮЦ – ГЧДҮЦ – УАл + Ад

               НОД- Нөхөх олговрын дүн

               ГЧӨҮЦ- Газар чөлөөлөлтөд өртөхөөс өмнөх үеийн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ цэнэ

                 ГЧДҮЦ- Газар чөлөөлөлтөд хамрагдсаны дараах үеийн үлдэж буй газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн үнэ цэнэ

                 УАлд   -  Учирсан алдагдлын дүн

                 Ад       -  Ашгийн дүн

Тав. Үнэлгээний тайланг бичих, хүргүүлэх

5.1. Газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн нөхөх олговрын зориулалттай үнэлгээний тайланг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 9 дүгээр зүйл, Үнэлгээний олон улсын стандарт 103 “Тайлагнал” стандартын дагуу бичиж, гүйцэтгэсэн үнэлгээчин гарын үсэг зурж, тамга дарж баталгаажуулан цаасан хэлбэрээр захиалагчид хүргүүлнэ.

5.2. Үнэлгээний тайланг Үнэлгээний олон улсын стандарт 102 “Шалган магадлалт ба даган мөрдөлт” стандартын дагуу шалган магадлуулж болно.

5.3. Иргэн, хуулийн этгээдийн газар, үл хөдлөх эд хөрөнгө өмчлөх, эзэмших эрхийн баримт бичиг аливаа зөрчилгүй байх, зөрчилтэй тохиолдолд холбогдох зөрчлийг арилгуулсан байна.

5.4. Үнэлгээний зүйлд хамрагдсан газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн фото зураг, орлогын алдагдсан боломжийн зардлыг нотлох бичиг баримт болон бусад зардлыг нотлох хууль эрх зүйн баримтыг нягталж, үнэлгээний тайланд хавсаргана.

5.5. Үнэлгээний тайлангийн газрын үнэ цэнтэй холбогдол бүхий мэдээллийг Газрын асуудал эрхэлсэн төрийн захиргааны байгууллагын цахим мэдээллийн санд, үнэлгээний тайланг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 27 дугаар зүйлийн 27.1-д заасны дагуу мэргэжлийн байгууллагын цахим мэдээллийн санд оруулна.

5.6. Нөхөх олговрын зориулалттай газар, үл хөдлөх эд хөрөнгийн тайлантай холбоотой маргааныг Хөрөнгийн үнэлгээний тухай хуулийн 25 дугаар зүйлийн 25.2-т заасан мэргэжлийн байгууллагын дэргэдэх мэргэжлийн зөвлөл, ёс зүйн хороо болон холбогдох шүүхийн байгууллагад хандан шийдвэрлүүлнэ.

----оОо----